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房地产业营改增面对的问题

来源:UC论文网2016-06-08 09:35

摘要:

尽管在2015年房地产业营改增没有最终落地,但始终是经济改革的最终方向。笔者结合自身丁.作对房地 产营改增过程中将面对的一些问题进行探讨。

  一、房地产增值税的概念
  
  增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。它的优点是在最终消费环节以前,税收环环相扣,消除重复征税,提高资源的配置效率。房地产增值税的含义就是销售的建筑物中所包含的增值部分征收的税额。
  
  二、房地产行业营改增的作用与意义
  
  1.完善行业税收链条,增加税收
  
  中国税制改革的过程,可以看作是增值税链条不断完善的过程。1994年推行的生产型增值税,机器、设备等资产不允许扣减所含增值税,导致增值税链条的重要一环断裂。2009年起增值税由生产型向消费型转变,允许纳税人抵扣设备资产的增值税。营改增后,最终购买房地产业一直采用的是营业税和土地增值税双重征收的流转税制度。房地产、建筑公司购买原材料时的增值税不能抵扣,房地产企业承担了此部分增值税,同时还要交营业税、土地增值税这两个价内税,造成重复征税,最终转嫁给购买者。只有建筑业、房地产业同时营改增,发挥增值税的优点,重复征税的问题有望得以解决。不动产可以抵扣’将极大有利于商业地产销售。房地产企业也可以通过降低房价扩大销售,获取规模经济效益,利于房价理性回归。
  
  2. 促使地方政府进行地方税制改革
  
  国家税务总局数据显示,2014年税收收人达10.38亿元,其中营业税收人为17782亿元,在18个税种中,营业税收人占比达17.78%,仅次于所得税和增值税。房地产行业是地方财政收入主力,随着营改增的完成,如果允许抵扣不动产,税基会缩小很多’地方财政的减收压力会很大,长远的角度看财政收人将受影响。地方政府应改变只顾眼前利益的土地财政,推动针对房产税和消费的改革。还可以对现有的增值税的中央地方共享分配比例(75%:25%),进行调整,提髙地方分配比例,弥补地方税源的巨大缺口。
  
  3. 促使房产的规范化,保证行业良性发展
  
  营改增将推进企业对自身的经营管理重新进行设计,转向规范化、精细化。企业应做好税务上的风险内控,平稳过渡达到降低税负、促进企业发展的目的。
  
  三、营改增后房地产面临的问题
  
  1. 确认营业收入的问题
  
  首先,预售商品房过程中收取的认购金、诚意金、VIP定金等预收款项的处理。从税收征管角度本着应收尽收的原则,视同预收收人征收营业税。营改增后,在签订销售合同前,预收客户的认购金、诚意金等,只是一种商业促销手段,没有约定交付房屋时间和义务,没有发生增值税纳税义务,不应该确认收人不应征收增值税。未来企业可以利用控制签约认购进度来推迟增值税交纳时间。其次,根据实际的测绘面积,销售收入要进行调整。收人增加、退款的确认时点和发票处理,这些问题需要予以重视和明确。
  
  2. 增值税抵扣问题
  
  营改增后,企业税负轻重主要取决于增值税进项的抵扣。一个房地产项目的开发流程包括购置土地、融资贷款、房屋拆迁、前期测量勘察等环节,涉及多种行业的经济行为。上下游企业改革的不同步会造成抵扣链条不完整,企业进项发票不足,造成税负暂时性增加的问题。
  
  房地产项目土地成本占总成本的50%以上。土地出i±金的抵扣问题’成为降低税负的关键。保障性住房项目、自用房销售的土地出让金抵扣等问题也应予以考虑。
  
  城市基础设施配套费等政府性收费、土地契税、贷款利息等构成开发成本但没有增值税发票。因政府的票据可信度很高,金融机构也纳人营改增范围,应按一定比率抵扣。
  
  目前市场存量房占比很高,如果期初的存货不能抵扣,税率将从5%变为11%(或17%),企业税负将会增加。
  
  3.增值税与土地增值税关系问题
  
  增值税和土地增值税二者的增值额部分有部分是重复的。土地增值税除了税金扣除和加计20%扣除外,开发成本类的扣除项目基本和增值税进项扣除对应的成本类别一样’只是其他房地产开发费用的计算是按地价与开发成本之和的5%或10%比例计算扣除。如果两个税种的重叠部分继续存在,会增加税负削弱营改增的目的。应调整土地增值税计算方法,降低现有的四级超率累进税率,即能达到土地增值税本身的目的,也能减少重复征税给房企带来的负担。
  
  4.营改增给企业带来内部风险问题
  
  增值税发票是发票管理的重点,也是发生经济案件较多的票种之一。房地产建筑合同金额大,付款节点多。需要防范增值税发票取得、认证不及时的问题,防范虚假、伪造发票、虚开发票等问题。
  
  四、对房地产企业的几点建议
  
  1.针对企业自身特点,提前做好税收筹划
  
  企业决策管理层从全局出发,结合本企业战略规划、项目产品销售特点、上下游合作企业的资质、融资能力等,测算出在营改增后潜在的税务风险与利润影响。
  
  2.学习营改增政策,加强财务人员培训.
  
  营改增对财务人员提出更高要求,需要学习理解营改增的政策要点与内涵,掌握具体的账户设置、账务处理、发票管理、税款申报等风险管控关键点。建议参加专业税务机构的培训课程。
  
  3.提高企业内部控制的水平
  
  对现有企业内控制度重新评价,对营改增后内控制可能存在的缺陷进行整改。比如,合同管理控制中合同订立环节、合同付款环节、发票管理。
  
  4. 调整销售策略,进行业务转型
  
  根据增值税可抵扣的特点,转变销售策略,加大商业地产的销售和开发^还可以提高精装商品房的产品比例。相对于毛坯房,精装房的电器、灯具、洁具、装饰材料可以取得进项发票抵扣,降低税负。
  
  自身业务转型升级,从传统单一的住宅地产,向相关行业扩张,可以同时投资物业、园林、装修、装饰材料、技术咨询服务业、广告服务等,使之成为新的业务增长点。纵向一体化战略、多元化的企业战略,同时比单一的房地产开发更能够抵御市场风险。
 
     安尼(作者单位:唐山中骏房地产开发有限公司)

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