房地产法呼之欲出

　　中国房地产业发展迅猛，大约走过了近20年的历程，其速度、规模和影响力为世界瞩目。目前，已处于关键的十字路口。而“十二五”规划的成功与失败，取决于房地产业能否健康发展，这是判断中国经济和社会发展趋势的重要标志之一。作出重要贡献

　　20年来，房地产业为中国经济振兴作出重要贡献。回顾这20年的房地产业，有着其特殊的历史背景，是世界上任何国家和地区所不可比拟的。在计划经济年代，城市住房之难也是举世罕见的，大中城市居民人均住房不足10平方米，而且住房质量很差，生活设施不配套。就是这样低标准的住房，主要还是由国家统一计划供给，住房根本没有进入市场。改革开发之后，房地产业引入市场机制，闸门被打开。由于市场需求巨大，金融部门的投入风险小，金融资本开始大规模向房地产业流入；同时，社会闲散资本、居民个人资本也得到有效整合。

　　三大资本的汇合成为房地产业的动力和基础。地方政府发展房地产业，卖地收益巨大，成为主要的财源渠道。多年来，大批城市的地方财力有一半以上来自于房地产业，这是地方政府积极助推房地产业的重要动力。房地产业还极大地拉动了建材业、运输业、室内装饰、家具业等10多种相关产业的发展，并形成以房地产为龙头的产业链。进城的农民工则组成了房地产的产业大军。直接参与房地产业建设和房地产业链、城市基础实施建设的民工，每年总量都在5000万人以上。这是历史上从未出现过的房地产建设大军。这种社会资源的大整合、大盘活，一业带来百业旺的特殊现象，有力促进了中国城市基础建设的改善。

　　房地产业促进了城市化，增加了农民的工资性收入，也反哺了农业。中国粮食非但没有因大批农民进城打工而减产，还在2011年达到57121万吨的历史最高位，13亿人口的吃饭问题有了保证。这就是中国房地产业所处的国情，有别于世界其他地区房地产业走过的发展道路。房地产业在这一历史时期发挥了特殊作用，作出了不可替代的贡献。

　　弊端极其严重

　　但是，房地产业滋生的弊端，已到了非解决不可的时候。尽管房地产业作出了特殊贡献，但近10年尤其是近5年暴露的问题，严重影响了经济的可持续和健康发展，根源是房地产功能的严重错位。房地产的主要功能是居民的基本生活设施，总量与人口总量需求应当相适应。功能错位后，成为一部分人投机发财、投资理财的工具。即一部分人买房不是用于自身居住，而是用于投机、投资，以获得资产的增值。房产具有实物不动产的属性，用房产来抵押风险较小，因而导致金融部门的贷款趋利走向最大化，加之地方政府卖地的利益驱动，及房地产企业的炒作，造成近10年的疯狂涨价。房地产的价值和价格完全背离，后果极其严重。

　　第一，大批需要住房、改善住房的城市居民和进城农民工和就业大学生买不起房子。大量的大中城市房价收入比达到1：20以上，甚至达1：30、1：40，城市居民一年的平均可支配收入即使不吃不喝也买不到一平方米房子。按照现有居民的收入情况，一户三口之家，需要几代人才能买得起房子。

　　第二，房子卖不出去，银行贷款严重沉淀于房产上，金融部门与房地产捆绑的问题凸显。

　　商业银行贷款余额用于房地产的投资，平均已达20％以上，一些中小城市的银行，甚至达30％-40％。有关研究机构曾做过测算，如果加上用于钢材、水泥等服务于房地产部门的货款，全国金融机构直接、间接投放到房地产业的货款，可能已超过30％。尽管如此，由于房地产企业通过以贷还贷的方式滚动贷款，金融机构在账面上不但反映不出坏账，反而出现“巨额盈利”。这种状况掩盖了金融风险的实际状况，为金融危机的爆发埋下伏笔。如不尽快解决，有可能导致经济衰退。

　　第三，房地产业的无序发展导致大批农民失地。近20年来中国房地产用地规模世界罕见，农民失地现象之严重也是前所未见，已影响到部分农村地区的稳定；失地纠纷、强拆纠纷等恶性事件频发，引起中央和社会舆论的高度关注。

　　正因如此，从2010年到2011年，中央出台了一系列针对房地产业的严厉调控措施。金融部门调整了房地产的货款政策，收紧“银根”；税务部门调整了房地产征税政策，加大税收杠杆作用；土地管理部门收紧“地根”，加大土地管理力度；政府加大推进限购房和保障房、廉租房建设力度，用市场手段平抑房地产涨价风。这些措施已初见成效，但仍未达到预期效果。根本原因是地方政府卖地利益和房地产企业经营利益驱动的默契抵制所致。目前，房地产业处于中央和地方、政府和企业、市场和社会利益相持的博弈阶段。谁胜谁负，取决于中央的决心和科学、果断的调控措施。

　　建立长久机制

　　解决中国的房地产问题，必须建立长久的机制。房地产业之所以出现了目前的不正常现象，从国家和政策层面研究看，主要是没有处理好眼前利益和长远利益的关系。前20年，因房地产市场需求过大，受眼前利益驱动，短期行为严重，导致放任发展。出了问题，又欲急刹车，成本太高，效果不佳。从本质上分析，是一种头痛医头、脚痛医脚的短期办法。

　　根据国内外的经验，房地产业切不可作为经济发展的支柱产业。健康、可持续的做法，应该坚持以人为本，耕者有其田，居者有其屋，以保障居民人人有房为原则，适当兼顾不同收入阶层的不同需求。这符合《宪法》有关公民权利的规定。

　　切不可改变住房的自然功能，即不能让住房的生活保障功能变成黄金储备功能。从这一点出发，急需制定和颁布《中国房地产法》，用根本大法来进行长远治理，用法律来规范房地产业的行为。

　　房地产法应该具有如下内容：对房地产功能做出定位；明确社会公民对房地产的权利；房地产经营主体的定位；土地使用、买卖的原则；房地产税收政策的长效机制；房地产业利益的分配原则；房地产价格控制的长效机制；房地产业管理体制和机制的设计；房地产买卖的法律程序；房地产管理、继承的规定；外国人建房、买房、卖房的规定；房产与地产统一及分离；城市、乡村房地产经管、管理的区别等等。

　　上述内容，近几年国务院和有关部门有的已做出相关规定，有的还比较原则，可操作性不强；有的存在空白，缺乏法律规范依据；有的部门之间规定不统一，相互矛盾；有的短期行为较突出，无长效机制约束。

　　针对这些问题，国家出台《房地产法》迫在眉睫。应该充分体现法律的“鼓励、限制、禁止”的三大功能，即鼓励地方政府和社会力量建设市场需求的房地产；鼓励城市居民购买实用性住房；限制金融部门对房地产的无序投放；限制土地用于房地产建设规模；限制房地产经营的利益最大化；禁止房地产的投机、投资行为；禁止对农民土地的低价或无偿侵占。

　　如果出台这样一部房地产法，我认为，完全可以解决中国房地产业目前存在的问题，使房地产业走上可持续的健康发展的道路。只要从法律和政策上扭转房地产功能错位的问题，将投机、投资购房消费禁制住和限制住，自用实用性购房消费就会成为房地产市场的主流，房地产价值和价格背离的问题就会迎刃而解。

　　从长远看，中国城市化的加速，城市住房市场需求空间很大，房地产业作为促进经济发展的重要产业，还需要大力发展。2010年，中国城镇人均住房面积21.8平方米(建筑面积)，而日本为42平方米(2008年)，美国为74平方米(2000年)。

　　中国目前已是世界第二大经济体，城市居民人均住宅面积与日本、美国相比差距较大。一旦房价回归正常价位，城市居民人人能买得起房的局面将会出现，房地产业就可以迈上健康的发展轨道。因此，房地产业不但不会萎缩，反而会继续成为促进经济发展的又一增长点。十几亿人口的住房问题不仅是经济问题，更是关系到政治稳定的大问题，关乎社会公平、社会和谐、社会稳定的大局。

　　目前世界金融危机尚未渡过危险期，受其影响，未来5年或10年中国面临的挑战相当严峻。如能及时解决房地产问题，就能为下一步可持续发展取得主动权，否则，就有可能拖了实施“十二五”规划的后腿。解决房地产问题，中国有一定的国情和制度优势，对此，我们应该有充分的信心。