房地产项目管理模式探析

　　摘要：现阶段我国正处在全面改革深化阶段，各个领域的改革都如火如荼的进行着，对于房地产领域的项目管理，其模式的转型与升级也有进一步提升的需求。房地产项目管理是开发管理中的重要核心，对房地产运营有着极其重要的影响，对房地产项目管理模式的深化分析，对管理水平及质量的提升就有着积极作用。基于此，本文主要就房地产项目管理特征及类型加以阐述，然后就房地产项目管理的模型与网络化加以分析，并就房地产项目管理的现状问题及优化模式构建进行探究，希望通过此次理论浅析对房地产项目管理优化抛砖引玉。

　　关键词：房地产；项目管理；优化模式

　　引言

　　国家针对房地产行业的发展，多年来已经采取了各项政策及产业措施进行调控，在各项宏观调控的政策下，各企业房地产项目管理也跟进了调整。房地产项目管理主要是在管理者之下通过一系列系统化的方法进行管理，使项目建设得到有效的统筹与合规运营，以达成房地产项目的高效管理。在当前的经济建设迅速发展时期，加强对房地产项目管理模式的优化，其理论研究就有着实质性意义。

　　1.房地产项目管理特征及类型分析

　　1.1房地产项目管理主要特征分析

　　房地产项目管理模式根据类型的不同会有不同的特征体现，其中在传统的房地产项目管理中，其特征主要是在管理的方法上较为成熟，甲方能够全面掌握与领导咨询、设计、财务、成本、施工、以及监理等单位，并对工程质量能有效控制与担保。而对于委托代理型项目管理，在甲方层面只能选定项目管理、工程咨询等团队，在招标前确定完整工作流程及项目开发细则后，以委托合约形式进行授权管理。

　　另外，在DB（设计施工总包）模式的房地产项目管理的特征体现上，这一模式较为适合简单工程项目，在设计、采购和施工等层面都能得到有效实现控制。房地产项目管理既要适应施工企业所具备的经营管理水平特点，又要适应项目所处的开发周期、开发环境等多条件的需求。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄都是不可能收到切实理想效果的[1]。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，才能提高项目管理水平和工作效率。

　　1.2房地产项目管理类型分析

　　对房地产项目管理模式进行分类有助于建设参与方特别是开发商对适合自己项目的管理模式能有正确的选择。并且也有利于思路的清理，对一些先进的项目管理理念加以引入，从而找到管理上的差异进行比对完善。在对项目的管理类型分类中要能遵循相应原则，要能按照提供服务的范围，分阶段以及分目标对对房地产项目实施管理，还要能全方位以及全过程的进行管控，还要能够在预算下尽可能将项目各项成本得以最大化的降低，要能在预定时间内完成项目建设，使得项目在管理中的资源得到充分合理化的使用。在管理中要能够和环境得到协调进行并使得管理有秩序的进行。总之，对房地产项目管理的类型层面来看主要有传统模式、代理模式、风险型管理模式以及设计施工总承包模式等。

　　2.房地产项目管理的模型与网络化分析

　　2.1房地产项目管理的模型分析

　　从房地产项目管理模型层面来看，能够将其在多样化行业加以应用，在这一管理模型上是三维形态的，在第一维主要是成熟的四梯级，二维则是项目管理的九个领域及五个基本过程，而在第三维主要是组织项目管理的三个版图层次[2]。不仅如此，这一模型还提供了两维框架模型，这就使得企业间的比较以及和竞争者的比较目标得到了有效实现，从而在结构化的改进路线上就能得到有效确定。房地产施工项目是一次性任务，特点各异，这就决定了项目管理的一次性，这一项目管理就不仅要能够适合企业所具备的经营管理水平特征，同时也要能够具备项目所处时间及环境等条件特征。按照项目管理规范对项目管理的每个环节都要遵循着计划以及实施和检查处理等管理思路，从而形成计划――实施――检查处理的闭路循环。把计划最小单位精确到工作项，在处理过程中实现三算对比，非偏差的原因进行分析然后指导下阶段的计划并进入到下一PDCA（质量环）的循环。

　　2.2房地产项目管理的网络化分析

　　从房地产项目管理的网络化层面来看，这也是未来房地产项目管理的一个发展趋势，单轮房地产建筑业，是分散性以及劳动密集型的产业，但由于整个房地产业是产业链最完善与行业细分最为成熟的产业，每项工程都会有多个机构进行参与其中，这样在工作的协调性以及施工的时间上就比较复杂。并在项目管理中也通常会产生大量文件，这样在人为因素的错误上就比较容易发生，管理的效率也很难得到有效呈现，所以这就需要通过网络化的管理方式。在这一管理模式下就能将成本管理得以科学化的控制，特别在团队以及资料的分散管理上有着很大的优势作用[3]。将其在内部的管理中加以应用还能够形成互通的管理系统，对于房地产项目管理的离散性以及差异性大的问题，在网络化的管理模式下就能得到有效处理。

　　3.房地产项目管理的现状问题及优化模式构建策略探究

　　3.1房地产项目管理的现状问题分析

　　我国的房地产开发市场的竞争愈来愈激烈，这一多元化的市场环境对房地产的项目管理也提出了更高的挑战，当前的市场是优胜劣汰的生存模式，对房地产的开发建设中针对施工企业的内部实施的是项目承包制，在对开发项目施工推行承包经营责任制后，在基数的确定及指标制定等方面都要能得到有效落实，从而来获得更多的收益，通过现代化的管理方式运用就成了当务之急。

　　从房地产项目管理的实际发展情况来看，还有诸多问题有待完善解决，这些问题主要体现在项目初始阶段市场调研没有得到充分的体现。这样在项目开始销售就会发现多地方滞后同类项目就造成了销售上的困难，对企业风险也增大了，所以对市场调研是比较需要的。再者就是盲目跟风的现象比较严重，在品牌意识层面较为缺乏，还有是不重视二次深化设计工作，没能够有效控制变更，在客户的服务意识层面比较差[4]。3.2房地产项目管理优化模式构建策略探究

　　第一，对房地产项目管理的模式进行优化构建，需从多方面进行考虑，要能将项目管理方法得以正确的选择进行动态化的管理。施工项目的一次性特征对项目管理的特殊性有着决定性作用，所以要能在管理上科学性的体现，不能够照搬管理模式，要能找准管理中自身特征，将管理的薄弱部分找到选择适当的管理方法，这样才能将管理水平以及效率得到有效提升。再者要能将成本管理制度进行积极构建，在目标分解以及子系统的健全下进行将成本管理得以积极推进，要能将经济效益得到有效提升。

　　第二，要能够将项目管理人员的综合素质有效提升，不断的通过培训使得管理人员的水平能满足现代化的项目管理要求。尤其是项目经理要能有与时俱进和持续创新的管理能力，在实际管理中将人本位思想得到充分体现。项目管理人员还要能够紧随时代发展的步伐，将科学化的管理技术进一步的优化发展，在培训层面进行加强，通过专业化的培训将项目管理队伍得以合理化建设，这样才能为房地产项目管理的有序开展打下基础。

　　第三，对于房地产项目管理的模式优化构建还需要有法律保障作为强有力的后盾，房地产开发建设中，近些年问题不断出现，很大程度是相关法律体系还没有完善。部分的房地产开发建设企业在经济利益的诱惑下罔顾法律，存在着行业垄断以及钱权交易等腐败行为，这些层面的问题对我国的房地产行业的健康发展都造成了很大影响。所以针对此要能加强房地产行业的法律法规的建设以及完善，这样才能够保障房地产行业的健康发展，为项目管理也能营造一个良好的管理环境[5]。

　　第四，对于房地产的项目要能加强现场管理，对其进度进行有效控制，进度控制的主要认识就是对施工单位进度计划进行过程的强管控，要能定期的检查工程建设的进度，监督单位也要采取相应措施来对进度计划结合实际进行调整，对工期保障。另外要强化对房地产的质量控制，能够分阶段的加以控制，从起始过程质量控制方面就要分阶段的进行审查，配合目标成本管控方法，对整个项目细分项的各个阶段进度实施监控及审批。

　　4.结语

　　总而言之，对房地产项目管理的模式优化要结合实际全面考虑，对房地产的项目管理的完善是保障房地产行业良性竞争的重要基础，从具体的管理模式优化内容上要从法律以及人员的管理和制度的完善等多方面着手。对涉及到的各环节都要能把控，针对当前房地产项目管理的现状问题，管理者要积极反思并应对，不断的将管理水平提升，此次主要从房地产项目管理的模式类型及优化方式的视角进行分析研究，希望此次思考能对房地产项目管理模式的健康运行起到促进作用。