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浅谈房地产开发交易成本对房价的影响

来源:UC论文网2018-01-23 09:49

摘要:

  摘要:现阶段,越来越多的市场主体参与到了房地产的开发当中,希望从房地产开发中获得更多的经济效益,但是越来越多的市场主体的参与大大增加了房地产开发交易成本,并间接地推动了房地产价格的上升。本文将从房...

  摘要:现阶段,越来越多的市场主体参与到了房地产的开发当中,希望从房地产开发中获得更多的经济效益,但是越来越多的市场主体的参与大大增加了房地产开发交易成本,并间接地推动了房地产价格的上升。本文将从房地产开发交易成本的内涵、房地产开发交易成本对房价的影响以及控制房地产交易成本的对策这三个方面进行分析,希望本文提出的观点对降低房地产开发的交易成本和促进房地产开发有所帮助。


  关键词:房地产开发;交易成本;房价高低


  现阶段我国的房价比较高,已经远远超出了普通民众的购买能力,这对于满足人们的生活需求以及实现社会的稳定是非常不利的。为了保证我国的长治久安,对房地产的价格进行控制是非常必要的。这就需要弄清造成房地产成本上升的原因,然后从成本入手,对造成成本上涨的各个因素进行控制,只有这样才可以从根本上实现房地产价格的稳定。


  一、房地产开发交易成本内涵解析


  房地产开发成本就是指在整个房地产的开发过程中除去土地成本、房屋建造成本以外的所有支出。房地产开发是一种经济行为,在开发过程中需要土地、建筑材料、专业人员以及各项资源的参与组合,从而形成建筑产品,然后通过一定的销售手段将其销售出去,获得经济效益。在整个房地产开发的过程中,必然产生各种成本,其中交易成本占所有成本总量的70%以上,所以本文主要分析的就是不同阶段的交易成本。


  (1)决策阶段的交易成本。在投资决策阶段的交易成本主要来源于获得土地使用权过程中所产生的成本。在投资决策阶段房地产开发商不仅需要与政府打交道,还需要与银行进行合作,从而保证足够的资金基础。在整个投资决策阶段,房地产开发商第一步应该对开发的项目进行投资分析,然后根据分析的结果选择向银行贷款的方式。在整个决策阶段的交易成本主要包括了评估成本、评估利息、公关成本这三种成本支出。


  (2)实施阶段的交易成本。项目实施阶段,房地产开发商与各个交易客体都签订了交易合同,为了保证交易合同的有效性和安全性,房地产开发商在选择交易客体时要慎重,可以通过招标的方式来选择自己满意的交易客体。但在选择的过程中,房地产开发商往往看重交易客体的投标报价,然后选择报价最低的交易客体进行合作,但是往往报价最低的交易客体实现不了低成本的目的,很多的施工方会用各种理由来进行索赔,对报价进行调整,这在一定程度上反而使成本增加了。


  (3)销售阶段的交易成本。在销售阶段房地产开发商自产自销和委托销售的方式都会产生交易成本,自销时需要的交易成本包括了广告费、宣传费和各种销售费用,委托销售时的销售代理费都属于销售阶段的交易成本。现阶段我国房地产市场的竞争越来越激烈,房地产开发商不得不通过增加销售的方法来获取利益,所以销售成本日益增加。


  二、房地产开发交易成本對房价的影响


  (1)开发商与政府的博弈。在房地产项目建设的前期,房地产开发商需要与政府进行交易,而政府与开发商之间的交易过程相对比较复杂。当前我国对经营性土地实现出让的交易方式,也就是政府将土地进行拍卖,房地产开发商对其进行购买,当房地产开发商的数量较多时,土地拍卖的价格必然不断的上升,开发商为了获得土地,就需要向政府的相关人员寻租,然后双方达成共同的意愿,联合谋划获得利益,与这些过程相伴的就是房地产开发商的公关以及寻租费用,从而造成开发成本的上升,无形中就将房价抬高了。


  (2)开发商与金融机构的博弈。银行贷款利率与房地产行业的发展有着密切的关系,银行与开发商之间存在共同利益,所以开发商和银行就很容易达成共识。在这种情况下,如果房地产开发商能够获得更多的利益,那么银行也就可以得到更多的贷款利息,获得更多的经济收益,银行在这种利益最大化的驱动下,就会给房地产开发商提供更多的资金。当房价上升时,房地产开发商的还贷能力增强。


  (3)开发商、监理单位和施工单位的三方博弈。施工单位会采取各种办法来实现利益最大化,监理单位有业主委托的相关权利,但是监理单位也有经济利益方面的追求,由于监理单位与开发商之间的信息是不对称的,所以监理单位参与寻租的现象很容易出现。虽然这种寻租行为监理单位需要承担相应的道德风险,但是为了利益的最大化,监理单位依然会铤而走险,这就造成了开发商利益的损伤,开发商为了保护自身效益就反过来对监理单位进行监督,所以三方博弈的现象就出现了,这也间接的引发了房价的上升。


  (4)买卖双方的博弈。房地产开发商成本最直接的来源和体现是开发商或者代售公司与消费者(转6页)(接4页)之间的交易成本。开发商在产品销售期间往往通过各种方式来进行产品的宣传,这在一定程度上加大了宣传成本,但是最终消费者才是成本增加的直接承担者,因为房地产开发商可以通过提高房价来获取更多的利益,弥补宣传成本增加的损失,这也是近些年来房价不断上升的原因之一。


  三、控制房地产开发交易成本的对策


  (1)规范地方政府的行为。政府和开发商之间的博弈增加了地价,间接的提高了房价,所以要求地方政府采用合适的出让方式,建立健全土地交易管理制度,改革相应的土地收入制度,从而严格规范地方政府的行为,避免地方政府为了获取资金而大量出让土地,抬高地价的现象出现,有效控制房价的增长。


  (2)健全房地产融资市场。现阶段我国房地产行业的融资渠道比较单一,融资市场的秩序也比较混乱,而西方发达国家的房地产融资市场却比较完善,所以需要我国的房地产行业借鉴西方先进的融资经验,建立起一套科学的、高效的、完善的融资体系。只有健全房地产的融资市场,建立专业性的住房金融机构,形成住房融资担保体系,才能促使我国房地产金融市场朝着规范、合理、稳定、科学的方向发展,从而有效控制房价。


  (3)规范建筑主体的行为。在整个房地产开发过程中,各个建筑主体都希望实现自身利益的最大化,所以不可避免的会出现损伤对方利益来保障自身利益增长的现象,这就会造成房地产开发过程中各项成本上升,如风险成本、寻租成本以及招投标成本等,这也是造成房价上升的主要原因之一。为了避免上述情况的出现,需要对建筑主体的行为进行规范,规范建筑主体的行为可以从完善监理机制和引入激励机制这两个方面着手,只有这样才能在房地产开发过程中,给房地产开发商提供准确的、真实有效的信息,降低道德风险,获得更多的经济效益。


  综上所述,本文从房地产开发交易成本的角度出发,结合我国房地产开发的特点和现状,对房地产开发交易成本与房价高低的关系进行了分析,针对房地产开发过程中遇到的实际情况,提出了几点控制房地产交易成本的对策,包括规范地方政府的行为、健全房地产融资市场、规范建筑主体的行为,希望这些建议对降低房地产开发的交易成本和促进房地产开发有所助益。


  作者:张君芝

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