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中国房地产经济的新常态及其应对

来源:UC论文网2018-09-05 13:55

摘要:

  作者简介:张泓铭,第十一届、十二届全国政协委员,住房和城乡建设部专家委员会成员,上海社会科学院研究员、博士生导师  2013年第四季度至2014年春,国内外盛传2014年中国房地产市场要崩盘。2014年过去了,中...

  作者简介:张泓铭,第十一届、十二届全国政协委员,住房和城乡建设部专家委员会成员,上海社会科学院研究员、博士生导师


  2013年第四季度至2014年春,国内外盛传2014年中国房地产市场要崩盘。2014年过去了,中国楼市表现的确有所疲软,而同“崩盘说”相去甚远。未来,中国楼市会如何,政府又该如何作为,这是国人普遍关心的。本文试图从房地产经济的角度对此作些分析。


  房地产经济是由国民经济决定的


  很久以来,对于房地产经济(市场和产业的总和)与国民经济的关系,普遍存在着一种误解。许多人认为,房地产经济好则国民经济好,反之则差。这样的误解,伴随着过去十多年国民经济和房地产经济的同步高速发展,得到了强化,以至于形成国民经济的“房地产主导论”。应当承认,房地产需求旺盛,市场兴旺了,房地产业也就兴旺,会拉动、推动国民经济与之相关的几十个行业的发展,对于GDP和财政直接的、间接的贡献良多,这些都是事实。但是,是什么导致房地产市场和产业的兴旺呢?


  寻根溯源,首先需要弄清楚房地产产业是作什么用的?从学理的角度可以这样概括,房地产业的作用是提供人类生活、生产、经营和各种使用需要的空间载体,如住房,还有办公楼、商铺、厂房、仓库等非住宅房屋,房地产业应该满足社会的这些要求。只有房地产业满足了社会的这些要求,才能成功拉动、推动国民经济几十个行业的发展,从而扮演支柱产业的角色,在国民经济发展中起到应有的作用。


  那么,是什么因素决定了社会对于房地产产品的数量和质量要求呢?是官员的设想或者是什么指标吗?都不是,社会对房地产产品的数量和质量需求是由国民经济发展状况决定的。国民经济的快速较好发展,会使社会对房地产产品的需求增加;从而对房地产业提出增加供给的要求,最后推动房地产经济快速较好发展。当然,房地产经济的快速较好发展,也能影响国民经济发展,但不能起决定作用。“影响”和“决定”有质的区别,不能混淆。对于国民经济和房地产经济之间的关系,可以这样比喻:国民经济是一棵根系发达、枝繁叶茂的大树,房地产经济是这棵大树上的一条大枝桠和一丛花果。只有大树根系深广,才能有满树的好枝桠和美丽的花果;同时,大枝桠长得越好,也能使大树的根扎得更深、布得越广,从而增添大树的风采。笔者曾将中国GDP增长率同房地产投资增长率作了比较,发现两个结论:在相关性上,房地产投资增长率同GDP增长率高度相关;在时间关系上,房地产投资增长率变动是滞后于GDP增长率的,说明国民经济变动在前,房地产经济变动在后。从而在技术上证明了国民经济发展决定房地产经济发展的基本道理。


  有些人认为,货币供给决定房地产市场的发展,尤其是房地产价格的起伏。理由是,货币供给宽松房地产市场就兴旺、价格就上涨,反之就冷落。这样的理解有只看表面之嫌。如果进一步追问,是什么决定货币供给呢?除了货币管理技术可以随机地、短期地扰动货币供给之外,长期的、决定性的因素也是由国民经济发展决定的。显然,货币供给可以影响但不能根本决定房地产经济的发展。


  2014年12月24日,安徽省蒙城县,正在建设中的永兴保障房小区二期保障房工程


  还有人认为,政府的调控决定了房地产市场的发展。理由是,政府收紧了房地产交易,市场就趋冷;反之就趋热。这种看法扭曲政府调控的作用。就此要追问,政府为何要调控?因为房地产市场的发展部分背离了国民经济的要求,甚至有可能危害到整体经济和社会,所以要在市场调节作用的基础上进行人为调控,使房地产经济符合国民经济的根本要求。可见,准确的政府调控也是国民经济的要求,它同国民经济对于房地产的要求是一致的。所以,不能用政府调控对于房地产市场的作用,来否认房地产经济是由国民经济决定的道理。


  循着房地产经济由国民经济决定的这个逻辑,人们自然地得出以下结论:既然未来一段时期内,中国经济不可避免地告别过去十多年的高速增长、进入中高速增长的新常态,那么,中国房地产经济也将告别过去的高速增长,进入平缓发展的新常态。


  房地产经济新常态的三个特点


  房地产经济会保持向上态势。即房地产经济的各项指标,如开发投资额、购买土地量、房屋开工施工和竣工量、房屋销售量和金额,一直到房地产业盈利额、房地产业增加值、房地产税收等几十项经济指标,基本上保持绝对额的增长,不会负增长(个别年份、个别指标或个别地区的负增长另当别论)。或者说,未来房地产经济会继续保持向上的态势。房地产经济的这种向上态势,是由中国经济长期向上的基本态势决定的。在中国经济长期向上的基本态势下,推动房地产经济继续向上的具体因素包括:城市居民收入继续增长不断提出改善居住的要求、新型城镇化导致人口继续向城市集聚增加居住需求(购买和租赁)、城市棚户区和农民住房成规模改造导致升级换代居住需求、沿海城市服务业的升级发展和中西部工业化深化发展导致对办公楼和厂房等类型房地产需求增加,等等。


  房地产经济的增长率会下降。即上述提到的房地产经济各项指标的增长速度,与前十几年那样快的速度相比呈现下降趋势,增长曲线趋于平缓。如,过去20%左右甚至更快的增长速度,未来不可能再有那样高的速度了,可能只有10%左右或者更低的增长速度。在国民经济增长速度放缓的大背景下,未来牵制房地产经济发展速度的重大因素有:大部分城市尤其是大中城市经过十多年的高速发展,居住条件已经大幅度改善,住房(也包括非住房)严重短缺的时期已经永远过去,未来再发生排浪式、海啸式消费的可能性几乎不存在;而且,政府的房地产管理和调控越来越规范(如不动产统一登记制度),对于过度的房地产需求,一定有合理的经济制约手段(如房地产税等);再者,金融和资本市场越来越发达,投资方向和品种越来越丰富,投资实现越来越方便,投资回报越来越平均化,房地产投资比较优势已经下降,不会再成为民众投资的集聚地;等等。


  房地产经济的新常态同国民经济的新常态,几乎亦步亦趋、如影相随。这种相随,不仅仅是在形态上,也表现在时间的持续上。对此,人们要有清醒的认识和充分的思想准备。


  对于房地产经济新常态的特点要全面地认识和把握,不能偏废。如果片面强调继续绝对增长,会导致市场盲目乐观;如果片面强调速度下降,则会盲目悲观。


  “双防”并重应对房地产经济新常态


  根据以上分析,如何应对房地产经济新常态?对此,笔者有五点设想。


  在指导思想上,要重视房地产在稳定经济、稳定民生中的巨大作用,稳字当头,“双防”并重。一是要防范楼市再次过热、虚火上升。若楼市再度过热,价格必然快速上涨。这样做,虽然增加GDP和税收相当容易,但却会让楼市多年积累的、普遍的高房价风险雪上加霜,加速高房价垮塌危机到来。楼市稳定或稍冷、房价稍微有些下降,是“高压罐”的自动释放和缓慢释放,没有大碍,应该接受或者容忍。二是要防范楼市全局性的急速趋冷、房价大幅度下跌。楼市趋冷一般会引起房价下降,但不一定引起危机。但在高房价、高库存“双高”的条件下,楼市急速趋冷完全可能导致房价的大幅度下跌,从而诱使购房者房贷违约,房地产企业资金链断裂而违约。在购房者和房地产企业“双违约”条件下,金融风险陡升,房地产危机迅速演变为金融危机。“双防”,其实是要从两个方向上防范危机。不要以为只有过冷会导致危机,过热也会为危机的早日到来创造条件并酿成危机。所以,要“双防”并重。


  在行动策略上,要注意发挥市场自动调节的作用,让市场充分展示其真实趋势及自动调整的功效,不必急于行动。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,要更好地发挥市场调节的决定性作用。但在实践中,人们往往把握不好政府同市场的关系。比较常见的现象是,在完不成或预期完不成当年经济指标尤其是财政指标时,政府就喜欢打房地产的主意,把房地产当作救火工具,急忙出台宽松的楼市措施,过早进行人为干预,忽略市场调节作用。其实,房地产的确是需要市场自动调节的。市场调节是使供求达到平衡的有力武器,也是使供求不平衡面貌真实显露的手段。如果为了经济指标的需要,过早地阻断市场自动调节的功能,那么就可能产生两种并不积极的情况。一是市场尚未展示其趋势性全貌,匆忙出台政策措施,仓促应战是对是错,很难确认。二是即使匆忙出台的政策撞对了,使经济指标的完成容易了,但它对于楼市内在问题的解决有无好处,或许反而增加后期楼市乃至以后经济的困难和不确定性。所以,只要楼市没有急速趋冷、房价没有大跌,没有产生对于金融和经济的严重威胁,就是相对正常的,不能过早地采取人为的逆向调控。


  在观测指标上,要紧盯销售量和价格两项指标,尤其是价格指数。表现房地产运行的指标多达几十项。要准确判断市场,简便的方法就是观察销售量和价格指数两项指标,尤其是价格指数。市场经济的核心就是价格,市场的一切问题都会集中反映到价格上。以“稳字当头”的指导思想看,楼市的销售量有所下降不要紧,只要价格基本稳住就行。在通货膨胀的一般常态下,价格基本稳住,就是在经济增长中,在其他商品劳务价格上升的过程中,房地产相对降价,降低楼市风险。价格缓跌不要紧,价格稍久的缓跌也不要紧。这是市场在逐步自我调节的表现,是供求趋向均衡的必要过程,是楼市慢慢地卸掉高房价的包袱、回归合理的过程。我们要有定力,沉得住气。这样做,可以逐步降低城市的商务成本,提高城市的竞争力,对未来中国经济发展有益。这是一种高明的调节艺术。一个成熟的城市管理者,要有这样的自觉意识,不要为某年的GDP所绑架。虽然这样做很难,但至少要有这样的意识。


  在经常性政策上,要将重点落在鼓励民众自住需求上,对此要有更鲜明的态度和措施。扩大消费,是中国转变经济发展方式的主要战略。在房地产方面,主要体现在鼓励住房自住需求上。一段时期以来,虽然鼓励自住需求也有所体现,但是,做得还不够,主要是一贯性不够。在楼市低落时有所鼓励,在楼市好转时就有所放弃。现在,面对房地产新常态,要提倡更好地鼓励住房自住需求,并一以贯之。这是涉及民生的大问题,不是单纯的经济考虑。如果从经济层面考虑,那是最好的、最无争议的“稳字当头”。住房自住需求,又分首次购房和二次改善性购房两种。其中,对于首次购房者要雪中送炭、充分鼓励,不仅要给予贷款成数和利率的优惠,还可以采取减免税收和规费等措施,但不能主张财政直接给购房者现金补贴。因为,购房现金补贴管理不严,会引发很多的漏洞和贪腐弊病。对于二次甚至三次改善性购房,也要适度鼓励。只要是自住的需求,都要鼓励,只是鼓励的程度有所差异而已。


  在底线管理上,要有楼市危机意识及相应的预案。总体上看,中国楼市不存在全局性危机,但局部地区危机是存在的;而且,亦存在局部地区危机转向全局性危机的可能性。原因在于,许多地区高房价风险积累得太久,在高房价的刺激下,多年来全国房地产开发投资激增,商品房高库存城市并不鲜见,现在又面临经济和楼市“双减速”的局面,处理不好,危机突然降临是可能的。我们要有这样的危机意识。当然,只要预先考虑、安排妥当,危机不会必然发生。所以,要未雨绸缪,要有对待危机的预案。比如,在楼市销售量和价格同时呈现普跌(指地域分布)、大跌(指下跌幅度)和快跌(指下跌速度)三个现象共存的征兆时,果断出台救市措施。救市措施主要是两个方面:一是楼市交易上的宽松措施,如彻底取消一线城市的限购等;二是采取支持楼市积极交易的措施,如宽松的税收和信贷等。


  笔者认为,只要清醒地认识中国房地产经济的新常态,并采取积极的“双防并重”的态度和措施,克服楼市困难,促使其稳定健康发展是可以预期的。

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