物权法赶考

　　寄托着民众无限期望的物权法，从2007年10月1日起实施。自2007年3月16日诞生后，物权法在长达半年多的“实施准备期”内，屡遭难题，波澜四起。从“最牛钉子户”事件到“小产权房”风波，再到纠缠不清的小区物权纠纷，它们或揭开了未决的立法悬念，或触及了现实的物权“死结”。所有这一切，都以最直观的方式检测着物权法，也等待着法律更加明晰的答案。

　　新闻背景：

　　“本院认为物权法生效后，刘×莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用物权法与‘法不溯及既往’原则并不冲突。综上，依照《中华人民共和国物权法》第39条、第64条、第242条、第243条的规定，判决如下……”

　　2007年10月8日下午3时，湖南省长沙市芙蓉区人民法院民事审判庭里，审判长江涛的法槌响过，一起关于房屋产权纠纷的诉讼案件一审结束。这起看似简单的案件，因为在中国首次适用刚刚施行的物权法，被写入了中国法制史。

　　作为承担着通过制约政府权力保障公民权利功能的法律，物权法的出台与实施承载了人们太多的期待。湖南省“物权法第一案”中，尽管人们乐意看到物权法条款在普通民事案件中得到援引，但人们更加期待该法能在以政府行为为被告的案件中被“激活”，期待能有援引物权法制约政府权力、落实公民权利，真正就其实质性意义而言称得上“中国物权法第一案”的出现。

　　房产“险境”凸现立法空白

　　2007年3月，正当物权法诞生之时，网络上流传起一篇题为《史上最牛钉子户》的帖子，帖子的内容是一幅触目惊心的图片：重庆一个被挖成10米多深大坑的楼盘地基正中央，一栋二层小楼倔强地挺立着。据媒体报道，由于在拆迁补偿问题上无法达成一致，“最牛钉子户”已经与开发商对峙了近三年，正面临被强制拆迁的“危险”。

　　这是物权法出台后遭遇的第一场考验，这一极具黑色幽默的考题使得立法过程中备受关注的“拆迁问题”，再次引发举国热议。它意味着，在城市发展过程中所累积起来的拆迁矛盾，已到了危如累卵的地步。

　　根据物权法的规定，征收土地、拆迁房屋的基本前提是――“为了公共利益的需要”。有意思的是，“最牛钉子户”事件中的博弈各方，都抬出了物权法，尤其是“公共利益”这一尚方宝剑。开发商、政府部门坚称“拆迁是出于城市建设的公共利益需要”，“钉子户”一方却反驳：“那只是开发商的利益，绝不是公共利益！”

　　更加遗憾的是，对于这场“公共利益”之争，物权法似乎也无力回答。原因就在于，物权法仅仅提出了“公共利益”这一概念，却没有对其做出任何明确界定。

　　其实，在物权法制订过程中，舆论普遍认为，倘若不明确何谓“公共利益”，就难以阻止以“公共利益”之名行“掠夺私产”之实。但这一社会呼声最终并未体现在物权法中，理由是，物权法不宜也难以对“公共利益”作出统一规定，由相关单行法律作规定更为适宜。

　　从立法技术而言，这一立法决策不失为明智之举。但直到物权法走到正式实施的关口，土地管理法等相关法律仍未就“公共利益”作出修法反应，最应对“公共利益”作出明确表态的征收征用法更是未见踪影。可以肯定的是，如果任由“公共利益”继续猜想下去，“最牛钉子户”仍将在现实生活中重演。

　　“最牛钉子户”事件余音未消，“小产权房”风波又起。从2007年四五月起，要求“小产权房”合法化的民间情绪开始不断发酵。

　　所谓“小产权房”，是指一些乡镇、村庄在农村集体所有的土地上开发的房地产，并销售给城市居民。按照现行法律法规的规定，这类土地只能用于农业生产或农民宅基地，不得用于非农业建设。因此，“小产权房”并不具有真正的产权，无法得到法律保护。

　　虽然风险巨大，但“小产权房”相对低廉的价格却受到了消费者的追捧。在北京、上海等房价飙升的城市，尽管建设部和当地政府的风险警告言犹在耳，许多人还是奋不顾身地扑向“小产权房”。如此众多的人群对“风险”趋之若鹜，甚至对“违法”无惧无畏，不能不令人深思。

　　其实，在“小产权房”的背后，隐藏的是城乡土地的“不平等”权益。城市的国有建设用地已完全走向了市场化，而包括宅基地在内的农村集体土地却不能自由流转，只有经国家征收后，由开发商缴纳土地出让金等费用，才可以进行商品房开发。也正是通过这些环节，一些地方政府赢取了巨额“土地财政”，开发商赚得钵满盆溢，而失地农民往往蒙受了巨大损失。

　　在物权法制订过程中，许多人期望，物权法能够改变城乡二元土地管理制度，允许农村集体土地自由流转。但遗憾的是，由于分歧巨大，物权法最终没有作出任何突破，无论是宅基地使用权问题，还是集体土地建设用地使用权问题，都规定适用土地管理法等法律以及国家相关规定。

　　立法者寄希望于时机成熟时，通过修订土地管理法等法律来反映改革成果，固然有其合理性，然而物权法在农村土地权益这类重大问题上的“失语”，也势必无力应对迫在眉睫的现实矛盾。“小产权房”早不闹晚不闹，偏偏在物权法出台后不久酿成一场大风波，也许就表达了一种“失望”情绪。

　　事实上，随着农村土地流转实验的不断深化，“小产权房”最终命运敲定，乃至土地管理制度的全面市场化，也许都不会过于遥远。然而对物权法而言，似乎已不能分享这些未来改革的荣耀。生逢艰难改革的时代，面对最应明晰的土地物权界限，面对亿万农民的土地权益诉求，物权法无法圆满担当起应尽的责任，多少留下了历史的遗憾。

　　难解的小区物权“死结”

　　在经历了近三十年的住宅商品化进程后，越来越多的城市居民拥有了自己的物业，与此同时，因产权不清等因素引发的小区纠纷也愈演愈烈，演变成影响城市社会和谐的一大隐患。为此，物权法专设了“业主的建筑物区分所有权”一章，对小区内不同性质的产权划分、业主大会和业主委员会的功能、车位和车库的归属等等，都作出了相应规范。

　　不可否认，物权法的确“烹饪”了一桌“维权的盛宴”，不过，当人们细细品味一些权利的“滋味”，并不都能得到乐观的结论。

　　物权法出台后，广州、上海等地的许多小区都掀起了紧急出售车位、车库的风潮，一个车位二三十万元的屡见不鲜，有的甚至飚升到四五十万元。有知情者透露，这是开发商与物权法打“时间差”。因为根据物权法的规定，小区内规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人约定其归属。而以前许多小区的业主与开发商签订购房合同时，并未对此作出明确约定，正因此，许多开发商要赶在物权法10月1日正式实施的“大限”之前，急于将一些产权并不清晰的车位、车库“套现”牟利。

　　即使在物权法实施后，恐怕也难以解决业主“停车难”、“停车贵”的老大难问题。物权法对车位、车库归属实行的是“约定优先”，这当然契合民事法律的自治原则。但在中国的现实语境下，弱势的业主与强势的开发商相比，完全不具有对等的谈判能力，所谓的“约定”很可能演变为开发商漫天要价的“霸王约定”。更有甚者，一些建设成本已暗中分摊到业主头上、理应归业主共有的车库、车位，也可能被开发商通过“约定”重复出售。

　　除了车位、车库归属纠缠不清外，“住改商”（即住宅改作商业用房或办公用房）也是许多城市小区的普遍现象。“住改商”既可能造成小区车位紧张、电梯拥堵、环境污染等诸多隐患，也可能为小区居民带来生活便利。因此，究竟是禁止还是允许“住改商”，向来意见不一，甚至争论激烈。

　　物权法的相关规定是，“住改商”除了需要遵守法律、法规以及管理规章外，“应当经有利害关系的业主同意”。物权法尊重业主自主选择权的立法初衷毋庸置疑。问题是，何谓“有利害关系的业主”？如何征求有利害关系的业主同意？诸如此类的细节，物权法并没有提供答案。有人因此质疑，物权法虽然给“住改商”留了一条“活路”，但相关条款几乎不具有可操作性，现实生活中的“住改商”纠纷，恐怕仍难处理。

　　此外，物权法尽管提出了业主的“共有物权”概念，但除了小区内道路、绿地、车位车库的共有情形规定得较为清晰外，对其他共有物权并无明确界定。而在现实生活中，许多小区的会所、自行车库、地下室、设备层、地下人防工程等等，都处于“疑似共有物权”的混乱状态，并且纠纷四起。典型的事例是，许多小区的地下室都被开发商和物业公司出租出去，变为旅馆、仓库等等，但如果地下室的建设成本花的是业主们的血汗钱，其收益怎能旁落别人腰包？可见，虽然物权法为小区业主送上了“共有物权”这一利好，但如果相关规则过于粗糙，共有物权恐怕只是停留在纸上的权利，仅仅是――看上去很美。

　　物权法没有确认业主委员会的诉讼主体资格，也令许多人感到失望。舆论认为，物权法不明确赋予业委会诉权，不利于维护业主的合法权益，也不利于打破目前十分普遍的物业管理僵局。

　　显然，要彻底破解错综复杂乃至血腥不断的“小区纠纷”，要让弱势的业主或准业主享受“无痛置业”的快乐，立法者还需贡献更多的立法智慧。

　　“配套法”不能承受之重

　　出于立法技术的考虑，特别是鉴于一些立法争议有待未来厘清，物权法在不少问题上采取了“宜粗不宜细”的立法原则，留下了许多“立法空白点”，并将这些立法任务以“授权”等方式移交给了“配套法”或“下位法”。典型的一例是，在不动产登记问题上，物权法虽然明确要实行统一登记制度，但统一登记的范围、登记机构和登记办法等重要问题，却由其他法律、行政法规规定。学界普遍认为，单独制订一部不动产登记法应是最好的选择。

　　物权法的配套立法，不仅是扫清未决的“立法空白”，也意味着全面清理有违物权法精神的现行法律、法规、规章等。此外，物权法中一些过于原则、粗疏的条款，也需要通过司法解释等途径加以细化。总而言之，物权法的配套立法，将是我国立法史上最繁重的配套立法工程。

　　在物权法正式实施前的半年多“准备期”内，国务院已于2007年8月26日修订了物业管理条例，各地也清理并修订了一批物业管理等方面的地方性法规，最高人民法院有关物权法的司法解释的制订亦在快马加鞭。然而，社会高度期待的不动产登记法、征收征用法等等，却一直不见动静。总体而言，物权法配套立法工程的进度，并未达到最为理想的状态。

　　毫无疑问，让物权法跛足上路，是任何人都不愿看到的。物权法配套立法工程能否及时提速，还是延迟成“遥遥无期”，已成为物权法实施后不可回避的重大课题。

　　问题的另一面是，在物权法配套立法过程中，应该如何坚守物权法的精神？有关城市拆迁问题的配套立法就足以引起人们的思索。

　　2007年8月底，全国人大常委会修改了城市房地产管理法，授权国务院就城市房屋征收与拆迁补偿问题先制定行政法规。此次修法的主要背景是，国务院2001年出台的城市房屋拆迁管理条例与物权法严重抵触，在物权法正式实施后，必须就城市拆迁设计出新的制度规范。

　　值得注意的是，对于在现实生活中对公民财产权益威胁最大的拆迁问题，物权法强调的是，应当由高位级的规范――法律来规制其权限和程序。舆论普遍认为，这样的历史重任，应当由征收征用法之类的专门立法来承担。然而，物权法的实施已迫在眉睫，有关不动产征收的专门立法却仍无实质性进展。在时不我待的情形下，通过修改房地产管理法授权国务院先行制订行政法规，不失为解决问题的权宜之计。

　　但问题是，经此授权，物权法意图“上收”到民意机关的征收制度立法权，又被“下放”到了行政机关手中。鉴于政府部门在现实的拆迁冲突中所扮演的角色，这一授权立法的后果不能不让人担忧。事实上，对于行政机关一手操刀的2001年版城市房屋拆迁管理条例，舆论普遍予以质疑，认为该条例过多照顾了开发商、房管部门的利益，却没有充分考虑被拆迁者的合法权益，一些开发商和房管局等政府部门往往穿着一条裤子，就是源于这种不合理、不公平的制度设计。

　　有此前车之鉴，国务院无论是制订新的拆迁条例或修订旧的拆迁条例，都应当坚守物权法所确立的原则底线，并通过立法听证会等民主渠道，合理平衡各方利益，尽最大可能避免拆迁条例异化成侵害公民私产的“合法”工具。更重要的是，就城市拆迁问题制订行政法规只能是“救急”之法，而不能一劳永逸地依赖下去。国家立法机关应当加快征收征用法的立法步伐，在更高的制度层面上，更为有力地约束政府的征收征用权、保护公民的私产权益，以更好地实现物权法的立法原意。

　　同样，这种民主、公开、审慎的立法方式，以及坚守物权法精神的立法原则，也应该贯穿于所有的物权法配套立法。惟有如此，物权法保护财产权的灿烂阳光，才能不折不扣地照耀进现实生活。作者：阿计