小解《物权法》

　　《中华人民共和国物权法》将于今年10月1日起实施。

　　物权法是规范财产关系的基本民事法律，涉及财产所有权、用益物权、担保物权等一系列法律制度，具有明确物的归属、发挥物的效用、保护物权人合法权益的重要作用。

　　针对政府为了公共利益的需要，有权征收集体所有的土地和公民的房屋问题，《物权法》在第42条做了明确规定。笔者通过对《物权法》第42条的规定进行一些诠释，希望对读者提供一点法律参考。

　　现实生活中不少涉及物权的案例。其中有反映嫁城女因村规乡俗而受歧视的；有房屋拆迁中存在征收补偿标准不合理的；有房屋被拆迁后，没有解决居民的居住问题，导致被征收人居无定所的，有安置后居住条件恶劣的；有补偿款不能落实到位，征收单位拖欠征收款、大量补偿款被各级政府或者单位、个人以各种名目截留，侵害群众利益的。

　　上述这些问题具有普遍性和共同关注性。

　　而即将实施的《物权法》，作为一部具有私法性质的国家基本法，对解决这些问题提供了权威的法律依据。

　　《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”该条讲的是对集体土地的征收、个人房屋的征收不动产的征收问题。

　　国家为了公共利益的需要，征收集体所有的土地和单位、个人的房屋，应怎么给予拆迁补偿呢？

　　第一，关于征收集体所有的土地的补偿问题。

　　我们应特别注意征收集体所有的土地的补偿，依据《物权法》第四十二条第二款规定，应给予农民四项补偿费用，即不仅应支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，还要安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　支付农民的社会保障费用这种写法非常关键，现在的《土地管理法》只有前三项。由于农民的土地是他们赖以生存的基础。我们知道城市人有最低生活保障费用，农村什么都没有，而全靠仅有的土地赖以生存，那么现在土地被征收了，应该给予他们必须的社会保障费用。

　　其二，征收个人房屋的补偿问题。

　　《物权法》第四十二条第三款规定了两个方面的内容：

　　一是规定了应当依法给予拆迁补偿，其意是原则上用金钱补偿，但也不排除在异地安置。

　　二是如果给予的补偿不够，不能买到原来的房子，或只能用这些钱，在很远的地方才能买到相同或很旧的房子怎么办？《物权法》第四十二条第三款规定：“征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。”其意是给予的补偿费用，大体可以买到同样面积、同样折旧、同样质量、同样地段、同样朝向居住条件的房屋。总之再次买的房屋，其居住条件不得恶化现有的居住条件。这样有利地解决了实践中存在的补偿费过低和居住条件不能得到有效保障问题。

　　所以《物权法》第四十二条规定的土地征收和个人房屋征收的补偿办法，是为了从保护被拆迁人利益出发的。

　　其三，为了杜绝补偿费用被侵占，解决征收款的落实问题，《物权法》第四十二条第四款规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”

　　《物权法》第四十二条禁止的是非法拆迁、违法拆迁、侵害百姓合法权益的拆迁行为。

　　有一句被广为引用的名言叫：风能进，雨能进，国王不能进。说的是住宅权和私产具有很高的地位，即使是最穷的人，在他的小屋里也敢于对抗国王的权威，更何况对抗的只是追求经济利益的开发商呢？政府眼里不应该有“钉子户”，而应该只有私人权利――依法保护私有财产的权利。在这个权利面前，公权应该止步。

　　对公民合法私有财产，无论是政府强制征用，还是开发商为了商业目的，在一个法治社会，我们期望法律来为我们捍卫的是法治尊严。这正是我国《物权法》历经两届人大、七次审议、跨越十年进行审议、修改并最终通过的原因所在。《物权法》的颁布，正是以保护合法私产为归依的价值追求，也是社会的一个进步。

　　作者：张佩文(作者系陕西德伦律师事务所律师。2007年4月，中华全国律师协会在京举办物权法培训班，作者参加了首期培训学习，特为本刊撰写此文。)