个人理财投资新宠“REITs”

　　【摘要】文章对REITs进行了系统的分析。首先介绍了其概念和在中国的发展现状，接着阐明了它的特征和优势，然后分析了REITS在中国发展的必要性，最后指出了存在的问题和改进措施。

　　【关键词】REITS，优势，改进

　　作者：芮韶升，高玉蓉

　　一、REITs的概念及其在中国的现状

　　（一）REITS的定义。

　　REITs（RealEstateInvestmenttrusts），即房地产投资信托基金，是一种证券化的房地产业投资基金，它是通过基金的发行单位将公众投资者的资金集中起来，由专门的投资机构运营管理，通过多元化的投资，选择不同类型、地区的房地产项目进行投资组合，在实现低风险的同时通过出租不动产等所产生的收入以派息的方式反馈给投资人，以使投资人获取上期稳定的收益。

　　REITs根据其资金投向的不同，可将其分为资产型、抵押型和混合型。资产型是指基金直接投资房地产并拥有其产权，通过房地产租金获取经营收入。这种类型直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产，受利率影响很小，其可以通过提高租金来提高现金流量。抵押型是指投资于房地产的抵押贷款或抵押支持证券（MBS），以房地产贷款利息为主要收入来源。通常抵押REITs股息收益率比资产类REITs高，但也同时面临高风险。混合型介于资产类和抵押类两者之间，具有双重特点，其在向股东提供该物业增值空间的同时也能获取稳定的贷款利息。

　　（二）REITs在中国发展现状。

　　REITs最初可追溯至19世纪末的美国。但直到1960年美国确立了REITs税务上的一些优惠才使得其投资市场逐步建立起来。截止2011年，全球REITs市值在8000亿美元左右。我国的REITs可以追溯至上世纪80年代，但其真正兴起也不过仅仅十来年时间。自2002年以来，“一法两规”和五次清理整顿之后，信托公司结合房地产企业对融资的迫切需求，推出了各自的作为基金管理人的房地产投资信托计划。2005年国内首只REITs在香港上市。虽然内地REITs制度还未建立，然而内地物业的良好前景被国外投资者看好，国际房地产基金已经开始关注并广泛投资于内地优质物业，这将大大促进我国REITs发展。国内的REITs有两种模式，分别是央行牵头的偏债券型和证监会牵头的偏资产型。

　　二、REITs的基本属性

　　（一）REITs的特征。

　　一般来说，REITs的特征还是很显著的。主要有：一是其资金筹集迅速。通过金融市场筹集资金，再以直接经营或间接经营的方式投资于房地产及相关项目，将房地产市场和资本市场结合在了一起，对在房地产商的大规模开发中获取资金，加速资本积累，有效的利用土地都是有益的。二是其收益稳定、分散风险。REITs由专业性强的基金管理机构运作，相对于个人投资者来说，它们更能把握市场趋势，从而获取较高的收益。房地产基金的所有权和经营权分离的运作管理模式可以提高运营绩效。运作机构还凭借其雄厚资产将资金分散在多种投资产品中有效的分散了投资风险。三是它有效对抗通货膨胀。在通货膨胀时期现金和获取固定收益的证券都存在贬值风险，但REITS可以与通货膨胀率同向变动，从而具备抵抗通货膨胀的能力。

　　（二）REITs：理财新宠。

　　REITs的出现为零售投资者创立了一个可作小本投资、风险较低且收益相对稳定的投资渠道，从而使得普通人都可轻易分享到房地产业成长的成果。对于投资者来说，选择REITs作为地产投资的一种方式，具有许多明显的优势。除了上文提到的降低风险、对抗通货膨胀以外，还有节省时间、带来丰厚的收益、门槛低、变现灵活和较低的交易费用等优势，从而使得证券化的REITs成为一种理想的理财选择。在2010年初在香港上市的六只股票的良好表现可见一斑。

　　三、REITs在中国发展的必要性

　　（一）有利于促进我国房地产金融体系的完善。

　　在国外，房地产信托基金既参与一级市场金融活动，也参与二级市场的活动，而这是房地产金融发展的重要标志，有效促进房地产金融二级市场的发展。通过将市场投资者资金集中到房地产行业，极大补充了以银行融资这样一种间接金融途径。房地产信托基金的推出提高了房地产金融的完备性，是其走向成熟的理性选择。

　　（二）降低系统性风险，提高金融安全性。

　　从房地产金融的角度来看，具有市场信用特征的房地产信托基金的引进，一定程度上提高了房地产金融当期系统风险的分散和化解能力，极大提高了其金融体系的安全性。一些REITs与股票特征一样具有长期稳定的优点，能够改善房地产资本结构，降低企业融资成本。其发行后能优化降低企业资产负债率，提高偿还能力。债权型REITs具有长期性，能减少企业短期偿债压力，减少财务风险，提高股票市场价格。

　　（三）有利于促进房地产资金循环

　　在传统的以银行为主要资金来源这种单一的融通体系下，银行相关政策的变化容易对房地产市场造成硬冲击。而房地产投资信托基金的引入，有助于减缓特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。

　　四、当前REITs在我国存在的问题及改进

　　虽然REITs具有很多优势和发展必要性，但在当前却存在一些问题，主要有：

　　（一）法律法规不健全，需要加强法制环境建设。

　　REITS是将房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系以保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，推动房地产投资信托也健康理性发展。应该将法律制定工作细化、完备化，出台一些与《信托法》等相配套的法律法规。此外还应出台REITs专项管理措施，使其规范发展。

　　（二）信息不对称引发道德风险。

　　“委托人-代理人”问题必须予以考虑。为此，可以考虑建立受托人委员会，制定信托业务发展计划，并保持其中立性。还应该设法建立约束和激励机制，在增加管理者失职机会成本的同时将基金收益与管理者收益挂钩，将投资风险与管理者面临风险相挂钩。

　　（三）解决信托税收和专业运作人才缺乏问题。

　　在国外，税务驱动引导了80%的房地产投资。在我国，若得到税收优惠支持，REITs必将拥有良好的发展前景。REITs从本质上讲注重的是资产的运作。对于投资者来说，如果一项投资不能带来合理收益，必将影响基金的持续健康发展。发展REITs，需要的是专业投资经理，而REITS在我国由于起步较晚，专业人才缺乏，从而影响了REITs的发展。