探索物业管理新路子

　　摘要：随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善。与之相适应，物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户，为人们所接受。但在物业管理中，也暴露了一些问题。为进一步了解掌握我县物业管理行业的发展现状，更好地促进行业的健康发展，笔者通过走调研，提出了从管理机制、规范秩序、行业扶持、解决收费难、提升服务等方面的积极对策以求突破物业管理现状。

　　关键词：探索物业管理策略

　　一、建立各部门共同参与协作的共管机制

　　物业管理服务行业有别于一般的服务行业。他是一种城市全体市民必须共同参与的社会化行为。同时物业管理又与政府各个部门都有着千丝万缕的关系。要理顺这些错综复杂的关系，解决物业管理中各主体的缺位、错位、越位现象，确保物业管理活动健康有序的发展，必须着力建立健全各部门参与、协作的齐抓共管工作机制。

　　要理顺规划建设、物价、公安、城管、工商、环保、卫生、文化等管理部门与物业管理的关系。物业主管部门以政策指导为主；价格主管部门以“分等定价”办法宏观调控为主；城管部门要按照有关法规要求，严格违章装修、违章搭建的查处；凡是审批居民区设立有污染、噪音的经营行业，工商、环保、文教卫生等部门要征求业主委员会及物业管理公司同意；根据《浙江省物业区域共用设施设备管理办法》要求，由市政、供水、供电、电信、电视等相关专业单位接收，并承担日常的维护修养责任。形成政府各部门、企事业单位、社会团体多方协作，共同参与的共管机制，使我县物业管理活动呈现健康、有序发展的新局面。

　　二、探索新模式，规范物业管理市场秩序

　　不论在规划建成后的新住宅小区或老小区，都要创新物业管理模式。根据本县实际情况，结合法律法规和行业认可的模式，建议采取以下4种管理模式。一是委托管理模式：对规模较大，封闭设施完善，业主经济收入较好的小区，委托物业公司管理。二是兼容管理模式：对规模不大，共有设施设备比较齐全、业主经济收入不高的小区，实行兼容管理模式。即由业主委员会牵头，把专业性强的业务委托专业单位或物业公司管理，专业程度不高的业务由业主委员会聘请小区业主或外来农民工去做。三是自营管理模式，对小区规模较小，业主经济收入较低的小区，实行自营管理。自营管理是由业主委员会或通过小区业主大会选举产生的管理委员会负责小区的管理，包括服务标准，收费标准等完全由业主自治。四是社区管理模式：前三种管理模式行不通的物业或小区业主愿意委托社区管理的物业。在选择不同的管理模式时，要根据少数服从多数的原则，由业主来确定，使管理模式符合多数人的意愿。

　　三、出台积极政策，扶持物业行业健康发展

　　针对老小区物业服务收费标准低、收费率低，物业管理难，政府应出台相应政策，缓解老小区物业管理难的矛盾。首先，在物业服务行业发展的初级阶段，对管理旧小区的物业服务企业，社区在税收政策上给予一定的倾斜优惠，以扶持其发展。二是要结合老小区整治改造，通过改造、调剂、异地建设等各种途径将物业管理用房逐步配置到位，以满足物业管理基本需求。三是出台老小区物业管理补贴考核办法，按照0.05元/m2/月的标准补贴额度设立老小区长效管理资金（老住宅小区约100万m2，每年约60万元），专项用于补助重点区域的难点问题整治和弥补老小区卫生、绿化、公共设施的日常维护经费不足，资金由县财政统筹管理，计入老小区整治成本，纳入住房保障体系，由物业主管部门负责申拨和使用。通过以上政策扶持，逐步缓解老小区物业管理难问题，从而带动行业健康发展。

　　四、破解物业收费难的瓶颈，建立行之有效的收费和制约机制

　　物业服务收费是物业服务企业生存发展的基础，没有合理的收费，便没有相应的服务。一是贯彻实施分档分级的收费办法，调整收费标准。2008年9月，我县己出台了菜单式物业服务收费管理办法和标准。新办法的服务内容分6个等级，收费标准以菜单式分档分级，服务内容标准与收费标准可以自由组合，调整现有收费标准，使物业管理符合质价相符、合理盈利的基本需求和居民的消费需求。二是建立行之有效，简便易行、节约成本的收费方式。提倡业主通过银行交纳物业费的方式；也可以委托楼长、居民小组长以及业主所在单位代扣代收等多层次收费办法。三是建立强有力地收费制约机制。针对部分业主不按时交纳物业费问题，建议政府相关网站定期公布当年未交纳物业费的业主名单，由业主所在单位通知未交费的职工自行交纳物业费，或要求业主所在单位从其工资中代扣代交。

　　五、实施内外兼修工程，提高物业服务企业管理水平

　　物业管理是一项综合性服务管理工作，涉及面广，针对性强，其工作难度大，矛盾较多。物业服务企业要内强素质、外树形象，提高信誉，增加效益，必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，努力提高物业服务技术水平。首先要建立一支爱岗敬业、勇于奉献、吃苦耐劳、专业技术过硬的高效稳定的职工队伍，以赢得住户的信任与支持。其次要针对目前物业管理中存在的实际问题，建立健全各项管理制度，努力提高从业人员素质，通过对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗，使员工专业技术水平不断提高，进一步规范管理行为，使自身队伍与任务相适应，收费与提供的服务相适应。其次是要根据实际情况，按照《常山县物业服务考评办法》，研究和制定提高服务质量，实现规范化管理的目标和措施，切实加以落实。

　　总之，物业管理需要物业服务企业的规范运作和大胆探索与实践，要依靠物业服务企业自身的努力在市场上赢得生存和发展空间。同时，物业管理也需要社会大环境和社会舆论的支持，需要政府的引导和扶持，需要社会各阶层的关心和帮助，只有这样才能推动物业管理行业持续健康发展，促进城市人居环境质量的进一步提高。