司法对房屋买卖合同无效的损失保护

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司法对房屋买卖合同无效的损失保护范文

《合同法》第58条有关合同无效的责任规定为缔约过失责任，其内容为信赖损失赔偿。［1］但合同无效原因的属性并不单一，并非都与信赖相关。在此意义上，缔约过失赔偿与信赖赔偿为交叉而非等同甚或包含关系。《合同法》以单一法条的形式规定了无效合同的责任，给人以无效合同具有划一的责任形式与内容的印象。注［1］事实上，将基于欺诈的无效与其他原因导致的无效同等对待是存在疑问的。［2］由于现行法对于合同无效时的损害赔偿范围并无明确规定，无论是司法实务界还是理论界都存在不同认识，故该问题亟需在理论上加以解决。房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民息的大事。近年来房地产市场的迅猛发展也带来了大量房屋交易纠纷。其中，无效房屋买卖合同引发的房产处理问题已成为司法实践中的热点与难点之一，其所面临的问题最能凸显前述无效合同损害赔偿的疑难。

一、司法案例

为考察房屋买卖合同无效时损害赔偿问题，笔者通过北大法宝司法案例数据库，收集到房屋买卖合同无效案例共计294件，经整理发现，司法实践对房屋买卖合同无效的处理大致分为三种方式：方式一：返还房屋和购房款。在“陈德俄诉陈德群房屋买卖纠纷案”注［2］中，法院认为房屋买卖合同无效，被出卖的房屋应返还产权人，产权人补偿买受人重建房屋款项1578.08元，出卖人返还价款700元给买受人。在“成都杰达物资贸易公司诉四川海力发国际置业有限责任公司预售商品房合同纠纷案”注［3］中，法院认为售房合同无效，海力发公司返还杰达公司付款本金396.122万元，并支付上述本金从付款之日起至还款之日止的利息。方式二：返还房屋和购房款，卖方赔偿买受人房屋溢价损失。在“陆某诉陆某某房屋买卖合同纠纷案”注［4］中，法院认为系争房屋的现值（含造价及土地使用权基价）与原购房款之间的差价可以认定为买受人的信赖利益损失，出卖人应支付买受人房款差价损失及装修款40，000元、土地使用权基价35，670元。在“王传兰诉沈阳未来置业房产开发有限公司商品房买卖预约合同纠纷”注［5］中，因房产公司原因导致合同无效，房屋在此期间溢价10万，法院判定房产公司赔偿王某因房屋溢价所遭受的该信赖利益损失。方式三：返还房屋和购房款，双方按各自过错分担房屋溢价损失。

在“某市质量技术监督局诉天象公司房屋买卖合同纠纷”注［6］中，法院认为无效赔偿不仅包括实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还包括由于信赖合同有效而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益损失，综合考虑涉案房地产的性质和价值以及受让方实际付款情况、双方过错责任的大小等因素酌定其数额。在“上海好莱坞房地产总公司诉李钟辉商品房买卖合同纠纷”注［7］中，买方明知房产公司没有预售资格而与其签订买卖合同，自应承担房屋溢价的部分损失。法院判定房产公司退还购房款，并承担买方80%的房屋溢价损失。

二、案例评析

同是房屋买卖合同无效的案例，审理法院也均引用《合同法》第58条作为断案依据，却出现了三种不同的判决结果。此种处理上的差异，是“法律适用的乱象”，还是别有深意？不难看出，法院对于无效房屋买卖合同处理的不同主要表现在赔偿责任及其范围上：方式一不存在损害赔偿；方式二将房屋溢价作为损失全额赔偿；方式三房屋溢价由过错方进行分担。其关键就在于对房屋现时与购买时价差的不同认识，细述如下：

（一）对合同无效不赔溢价损失处理方式的评析

如果合同无效并没有产生除缔约准备费用之外的其他损失，纵使房屋价格上涨，由于无效买卖合同不发生权利变动问题，此种价格上涨所产生的溢价利益自应归属于作为房屋所有人的出卖人，从而不发生买受人就此利益主张权利的正当性。但如果房屋买卖合同无效是由出卖人过错造成的，在确认合同无效后，就可能引发出卖人因返还而获得房屋增值利益是否公平的问题。如在确认合同无效与交易完成期间，房屋价格大幅上涨。合同无效后，买受人退还房屋，出卖人就拥有了房屋的现时增值利益，但其仅负返还购房款的义务。这样出卖人不仅不为自己的过错付出任何代价，相反还获得了“意外所得”。而过错行为的否定效果完全由相对方承担，这样的结果实在让人难以认可。恰如格雷大法官所言，在任何地方，法律都遵循下述原则，即任何人不得从其错误行为中获得利益［3］。因此，仅相互返还财产的做法有悖法律基本的公平原则。实际上，这里需要明确房屋溢价的属性问题。诚然，房屋溢价与买受人支付情况和主观愿望均无联系，本不产生损害赔偿问题。但是由于交易行为的存在，买受人基于对合同有效的信赖而丧失与第三人订约机会，失去了本可获得的财产利益则属于信赖损失。在此情况下，将房屋溢价视为信赖损失自非无理。经统计发现，方式一仅见于1998年至2000年时期判决文书中，占整个处理结果的17.6%。实践中更多是以后两种处理方式赔偿相对人损失，这种变化恰恰反映出前述质疑的合理性。

（二）对房屋溢价完全赔偿处理方式的评析

合同无效后包括机会损失在内的信赖损失应由卖方予以赔偿。因此，在“潘杰诉侯宇琪、田存房屋买卖合同案”注［8］中，法院认为合同无效虽房款能够返还给买方，但买方已无法再以此价格购置相同的住房，其居住条件、财产状况无法恢复到签订合同前的状态。因此，将房屋差价作为购房者因合同无效而受到的损失予以赔偿。不可否认，方式二的确达到了不让悔约的卖方得利、维护买方权益的效果。但从法律效果上看，这无疑等同于赔偿了合同履行下的期待利益，造成合同形式上无效实质上却有效的结果。同时这样的判决也出现了一个逻辑陷阱：假如房子不是涨价而是跌价，合同无效后应如何确定双方的责任？房屋贬值部分是否亦属损害赔偿内容，卖方也可要求买方承担房屋折价款呢？从社会效果来看，全额赔偿房屋溢价损失，可能导致买方毫无顾虑地进行房地产交易，极大地刺激房地产市场的需求关系，会进一步加大房地产扩张趋势，与现行房地产调控目标背离。

（三）对房屋溢价款分担的评析

全额赔偿房屋溢价款缺乏正当基础，并引发效果的不妥当性。而方式三是在综合考虑涉案性质和价值以及双方过错大小等因素的基础上，将房屋差价作为参考因素，分担房屋溢价酌定赔偿数额，就具有一定的合理性。但这里需要澄清的一个问题是：房屋溢价款作为分担内容的理由何在？《房地产开发经营司法解释》第46条第2款规定，合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，可在返还投资款时，参照当地房地产业的利润情况，对增值部分按比例给予经济赔偿。就此可否认为，所有房屋增值均可得到相应赔偿呢？其实不然，该条款的适用对象是合作建房，即一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产。提供资金方的目的在于房地产开发，且资金用于房屋建设，最终转化成建筑物，因此房屋成为资金的表现形式。房屋增值表明资金产生孳息，孳息归原物所有人。所以参照利润情况，将房屋溢价按投资比例进行赔偿实属有理。但在房屋买卖中，双方进行交易之际，房屋可能已经存在。故卖方给付的购房款是对房屋现有价值的肯定，此后房屋的溢价就与购房款之间没有直接联系。因此，房屋买卖合同无效下，将房屋溢价款按给付比例分配没有充足理由。

（四）小结

经评析发现，处理方式一没有考虑房屋价格变化所引起的价值变动问题，难以平衡当事人之间的利益分配；处理方式二将房屋溢价款作为赔偿内容，使无效合同的处理效果等同于合同有效下的履行，消除了合同无效制度的意义。从社会效果上看，该方式也与认定交易无效的规范目的相抵触。处理方式三中分担溢价款，没有顾及分担的正当基础，也可能面临与方式二相似的社会效果问题。那么房屋买卖合同无效后，究竟应该如何处理？实际上，合同无效只是结果，如是因才有如是果。因此，在讨论无效合同的后果之前需要明确导致合同无效的原因为何。

三、理论回归

现实中，造成无效合同的原因多样，有的是因当事人一方原因造成合同无效，有的是双方共同原因造成。无效合同的后果与无效合同的原因存在紧密联系。

（一）合同无效原因及后果

《合同法》第52条规定合同无效的情形为：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。合同被确认无效后，合同不发生履行的效力，但并非不发生任何法律效力。依《合同法》第59条，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。此外，当事人由于自己过失致使合同无效的，应当对信赖其合同为有效成立的相对人，赔偿这种基于信赖而产生的损害［4］。故《合同法》58条规定，合同无效后存在返还财产，折价补偿、损害赔偿三种责任。合同无效后，依物上请求权返还财产以及折价补偿并无疑义。但对于损害赔偿则需区别对待。因为合同无效后损害赔偿内容为信赖损失利益。而信赖损失赔偿的基础在于合理信赖，但合同无效之原因并不都与信赖相关。如当事人损害国家、社会公共利益或为掩盖非法目的而签订合同时，双方在主观上均有恶意，对合同有效并不存在合理信赖，故应排除双方的损害赔偿请求权。此外，赔偿范围也有所区别。通说认为，信赖损失包括所受损失与所失利益，后者主要指机会损失。［5］在一方以欺诈、胁迫的手段订立损害国家利益的合同中，赔偿内容为国家利益，故不涉及相对人的机会损失。而因违反法律、行政法规的强制性规定（下文简称“强制性规定”）导致无效的合同，是否存在损害赔偿以及其赔偿范围为何，则需要进一步考量。依《合同法司法解释（一）》第4条与《合同法司法解释（二）》第14条，合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据；且强制性规定是指效力性强制性规定。由此可见，司法解释均对“法律、行政法规强制性规定”作了缩限性解释。其目的在于缩小合同无效的范围，减少合同无效的类型，使成立的合同尽可能地都生效，以此来实现鼓励交易的立法宗旨。经整理案例发现，在房屋买卖领域，存在因划拨土地转让未履行报批手续、房屋产权证件不齐全、房地产商无预售资格以及宅基地对外流转等导致合同效力瑕疵的情况。而以上四种情况，可以通过行政处罚、补正产权证明、弥补资格欠缺以及法律解释的方式，在不影响合同效力或进行效力转化的方式对合同进行处理。因此，违反强制性规定并不必然导致合同无效。

（二）问题的转化

需要注意，依法律、行政法规对合同效力进行判定时，必须辨析规范目的，区分规范性质是效力性还是取缔性，只有违反效力性规定才导致合同无效。从我国实际情况来看，政府的行政权力较为强大，管理的事务颇多且具体，所以有关经济管理方面的强制性规范非常多。对于一般大众而言，要求其明晰各规范的目的实属苛刻；同时这也赋予了法官较大的自由裁量权。正是上述因素的存在，导致了实践对合同效力认定的差异，使得无效合同范围不当扩大。而判决无效后往往会引发当事人之间的利益失衡，反而引起新的争端，并没有达到“案结事了”的社会效果。前述问题在房屋买卖领域更是引发了极大的争议。为了解决这一问题，有学者提出通过法律解释，绕过合同无效障碍的处理方案。以无产权证房屋买卖合同为例，不应以合同法52条认定合同无效，而是依合同法第51条认定合同效力待定或合同法150条买卖合同权利瑕疵担保与合同法107条违约责任，类推适用《商品房买卖合同司法解释》第19条或第18条的规定认定合同有效。［6］这样做的好处在于：既然合同有效，卖方不能将房屋过户给买方则说明其违约，对于买方的支出费用和丧失了与他人签订合同的机会均可以通过违约赔偿而获得补偿。的确，该方案可以较好地平衡当事人之间的利益分配。但依本文收集的案例情况来看，仅有5%的案例认定合同为有效。更普遍的做法是法官依照规范文义确定合同无效。因此，将思考的方向由合同效力的认定转化为合同无效后的处理，特别是通过损害赔偿救济受害当事人，似乎更具有现实指导意义与与可行性。

（三）损害赔偿的范围

对于合同无效后损害赔偿的范围，理论界的分歧点集中在所失利益上［7］。持反对观点的学者认为，信赖利益必须合理并能够确定，而机会所形成的利益难以界定，如果允许机会损失的赔偿，则赔偿范围过大，不利于确定责任，因此信赖损害不应包括所失利益［8］。但目前，已有许多学者对信赖利益损害赔偿的范围进行重新思考，其中有观点认为应区分“交易性合同与非交易性合同，交易性合同应承认所失利益。”［9］而在英美法上，法官通过允诺禁反言（PromissoryEstoppel）原则，可以按履行利益标准对信赖人赔偿损失［10］。早在1995年《处理科技纠纷案件司法解释》第33条第（2）项就规定，研究开发经费、技术转让费和提供咨询服务的报酬，可视为对因一方原因导致合同无效给其造成经济损失的补偿。这就是以履行利益为参照标准所确定的信赖利益保护的体现。现实司法实践中也有法官提出，赔偿损失以过错为前提，具有恶意的过错方向无过错方的当事人赔偿时，该损失的确定应包括直接损失和丧失合同机会带来的损失。［11］而将信赖人置于与第三人订约后的状态，则所失利益与履行利益并无多大的区别。因此，赋予信赖人在合同无效时履行利益的损害赔偿请求权，以代替对信赖利益的保护具有合理性。

可见，理论与实践中均出现了对传统的损害赔偿范围进行突破的意见。但一个需要解决的逻辑问题是，否认了合同的有效性，就既排除了履行请求权，也排除了与请求权等值的因不履行合同而要求损害赔偿的请求权。因此，一方只能要求对方赔偿信赖利益损害（消极利益）［12］，而不能要求赔偿相当于履行利益的机会损失。但如前述案例所示，如果当事人存有恶意导致合同无效，仅赔偿消极利益则会导致当事人之间利益的失衡，引发效果上的不公平。合同无效后，的确不应按原方式履行，但也不可让恶意方获利，故必须纠正不当利益分配。将可得利益纳入信赖损失赔偿范围，可以完成价值形态的转移，达到利益协调的效果，实现合同的价值目标。因此，突破损害赔偿范围是解决该问题的一条有益路径。

四、损害赔偿范围突破的正当基础

一般的损害赔偿范围具有合理的理论支撑，因此突破消极利益赔偿需要更强理由。如果当事人以违背诚信的行为致合同无效的，则可以运用诚实信用原则，让违背诚信方在主张合同无效后赔偿相对人可得利益损失，纠正合同无效的效果。

（一）诚实信用原则

诚实信用原则的概念起源于罗马法，在现代民法中具有“帝王条款”之称。从本质上看，诚实信用原则是自然法的体现，是对实在法的一种正义评价标准［13］。如果实在法违背诚实信用原则时，则法官可以适用诚实信用原则对实在法进行修正或排除其适用。例如《荷兰民法典》第6：2条的规定：（2）如果在既定情形下适用基于法律、习惯或者法律行为而约束双方的规则，将导致根据合理与公平标准不可接受的结果，则该规则不适用。可见诚实信用原则具有强大的否定效力。诚实信用原则也是市场交易的道德基础，是将道德法律技术化［14］。在法国，通过诚实信用原则发展出安全保障和合同披露义务。诚实信用原则可以对当事人的行为进行价值评价，也可以平衡当事人双方的利益关系［15］。如一方当事人违反诚实信用原则时，法官可以运用诚实信用原则对当事人的行为进行修正。如《德国民法典》第242条，可以对法律行为进行修正和对诉讼理由进行补充［16］。应该说，诚实信用原则是实在法中的一般条款，可以调和法律的稳定性与法律灵活性的关系，既可以保持法律的稳定性，又不使法律丧失灵活性，是掌握在法官手中的衡平法。实际上，诚实信用原则已在各国法律中普遍适用。除上述大陆法系国家外，在英美国家亦有所体现。美国《统一商法典》第1-203以及《第二次合同法重述》第205条均是关于诚实信用原则的规定。据统计，在1980年以前，约有350个案件是根据诚信义务来解释推理的。而在1980—1992年间，就有超过600个案件的处理涉及诚信义务。［17］诚实信用原则的一般性，决定了其适用范围相当广泛。适用中需要法官对诚实信用原则的内容进行能动地填充，因此赋予了法官自由裁量权［18］，故在适用时需要相当小心谨慎。法官在司法中创造规则、修正法律适用的行为不可避免地存在。如何将法官的该种行为限制在合理的范围之内，防止法官滥用诚实信用原则，才更具有讨论价值和丰富意义［19］。

（二）诚实信用原则适用的类型化分析

实践中，德国运用诚实信用原则对方式欠缺的法律行为效力进行修正。根据判例，在无效将导致不仅是严苛（hart）而且是“简直难以承受的结果”发生时，才例外排除方式无效。［20］鉴于此，对于我国违反强制性规定的无效合同，亦应采取谨慎态度，防止滥用。

在当事人均知合同违反强制性规定仍然签订合约的情况下，当事人的主观故意表明他们的行为不值得保护，并排除了双方的损害赔偿请求权。由双方过失造成合同无效的，原则上无效后果应由双方共同承担。但在前述两种情形下，一方利用强制性规定故意使合同无效或者事后恶意申请合同无效的，则属于有违诚信的行为，此时法官可以适用诚实信用原则，将赔偿范围涵盖可得利益部分，对无效合同效果予以纠正。考察案例资料，发现诚实信用原则的适用主要集中于三大案型：

1.故意不办理预售许可证致合同无效

依《商品房买卖合同司法解释》第2条，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。但如果已经具备了许可证条件的开发商，为了事后取得更大的利益而故意不办理许可证甚而以缺乏资格为由申请合同无效呢？如判定合同无效后，开发商承担信赖损失不包括可得利益部分，则不能充分保护买受人的利益。相反正是开发商所期望的，则实际上保护了欺诈方的利益。因此，应以违反诚实信用原则为由判定开方商承担房屋差价。在辽宁省沈阳市中级人民法院的一则案例中就出现，房产公司在尚未取得预售许可证的情况下，拒绝履行买卖合同，将房屋以更高价格出售。一审法院认为房产公司尚未取得预售许可证，双方协议无效，仅赔偿5万元相应部分机会损失。二审法院则判定房产公司赔偿房屋溢价损失注［5］，纠正了恶意方获利的效果。

2.无审批手续及房屋产权证致合同无效

在房屋买卖交易中，拥有合法完整的审批手续及产权证明乃卖方的义务。但因市场行情变化而使履行合同带来的不利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，就会促使人们选择后者，即以合同无效为借口而逃避合同的义务，必然会助长市场经济活动中不讲信誉，为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾现象。［21］故法院应惩罚该违背诚实信用的行为。正如《合同法司法解释（二）》第8条所规定，法院可以判决相对人自己办理有关手续；对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。即在无审批手续或房屋产权证已经导致合同无效或相对人因缺乏当事人协助仍导致合同无效的情形中，可以要求当事人承担可得利益损失。

3.恶意反悔致合同无效

在城镇人口购买农村房屋的案例中，卖方以违反强制性规定为由申请确认合同无效也违反了恶意不得获利的原则。在此，法官可适用诚实信用原则将可得利益纳入赔偿范围之中，平衡当事人之间的利益，实现个案正义。北京第一中级人民法院的一则案例具有典型意义。法院认为被告签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。注［9］基于对双方既定的权利、义务关系的维护和社会效果的考量，以诚实信用原则为基础，对无效合同的效果予以了纠正。

五、结论

在现行法框架下，以无效合同原因为依据适用损害赔偿方式，并以诚实信用原则为基础突破传统信赖赔偿范围，可以实现法律效果与社会效果的统一。诚实信用原则适用情形的类型化梳理，可以为法官适用该原则矫正无效后果对交易一方保护不足之弊端提供指导。但是，类型化始终应保持开放，为新类型的纳入提供空间。