房地产公司所得税汇算清缴研究

　　摘要房地产公司具有项目运作周期长、金额大等特点，所以房地产公司开展所得税汇算清缴工作的难度很大，应重视和改进所得税汇算清缴工作，提高工作效率和质量。房地产公司对所得税进行汇算清缴，既是依法行事，又能促进房地产公司的长远发展。房地产公司应当熟知政策法规，通过明确主体，确保所得税纳税税额的合理性，并采用科学筹划、积极引入税务代理等方式，促进自身的又快又好发展。

　　关键词房地产公司；所得税；汇算清缴

　　改革开放后，我国经济得到快速发展，人们对城市房屋的购买需求不断增长，房地产公司快速发展并迎来高峰期。由于房地产公司运营涉及的资金数额大，人们对房地产公司所得税的汇算清缴也提出了新的要求。房地产公司所得税的汇算清缴是提高房地产公司税收管理水平的重点问题。它为房地产公司的长久持续发展打下坚实的基础，因此房地产公司要对此给予一定的重视。

　　一、房地产公司所得税汇算清缴的有关概念

　　（一）所得税

　　所得税是对在我国经营的单位、内资企业的生产经营所得和其他所得进行征收的一种税。所得税是国家和企业之间的一种利益分配。当前，季度预缴和年度清缴是我国征收所得税的重要方式，即公司在每个季度末期缴纳所得税，在会计年度结束时，对上缴的所得税进行集中汇算缴清。国家进行汇算清缴，其主要目的是核算公司缴纳的所得税税额，并对其准确性进行判断，保证国家和公司的权益不受到损害。房地产公司上缴所得税是将房地产公司的纯收益作为税收对象。处理房地产公司的所得税可以采用独立征税制和合并征税制两种形式。实质法人税是独立征税制的理论基础，拟制法人税是合并征税制的理论基础。

　　（二）所得税汇算清缴

　　2006年，我国出台的《企业所得税汇算清缴管理办法》规定了汇算清缴。它指的是在办法规定的时间内，公司要严格遵照有关规定，对应纳所得税及税额、应补缴或应退还的税额进行准确的核算。公司要对自身的所得税进行申报、提交以及结清负责的一种纳税行为。

　　所得税汇算清缴是一种重要的税收管理行为，具有强政策性、高时效性、复杂的程序性、较广的涉及面等特点。除此之外，所得税汇算缴清还能提高申报的质量与管理的水平，并尽可能地规避风险。但在具体汇算清缴时，随着工作量的增大，一些房地产公司的汇算清缴仍旧存在不少问题。例如，汇算清缴时财务核算水平有待提高、公司所得税的合理性有待确定等。因此，加强公司所得税的汇算清缴，是促进房地产公司管理水平和质量提高的重要手段，也是促进其长远健康发展的有效渠道。

　　二、房地产公司所得税汇算清缴的措施

　　（一）明确主体

　　调查显示，在以往所得税汇算清缴的过程中，主体不明确是常见的问题。房地产公司作为纳税人，在配合税务机关开展所得税汇算清缴工作时，常常比较被动，具有较为明显的从属性。但有关政策文件，则将纳税人摆在明确的主体位置。因此，房地产公司的财务人员在开展所得税汇算清缴工作时，要严格依照国家的规定，及时转变身份。房地产公司要充分认识到，自身汇算清缴活动中承担的主体责任。此外，房地产公司还应当按照有关规定，准确核算应纳所得税额并进行完整的、真实的、准确的申报，承担起对应的法律责任。申报的时候，房地产公司可以把业务招待费作为扣除的费用，但需注意提供满足主管部门要求的证明材料，且证明材料要真实有效。只有满足这些条件，业务招待费才能作为扣除的费用。这些证明材料包括发票、收据、销售账单、消费支票、会计账目和其他规定的证明材料等，它们都是申报扣除时要用到的材料。房地产公司还要重视工会的经费去向，并对相关凭证进行仔细的审核。在纳税申报时，房地产公司要遵照国家的有关规定，组建工会等各类国家要求建立的组织，员工按照要求缴纳工会经费，房地产公司工会组织开展活动所开具的专用收据可以抵消对应的税前所得额。此外，还应明确各项项目的完成进度，合理降低所得税的数额。房地产公司的开发的项目一般都要分阶段、分期完成，只有在分期检验完毕且合格之后，才能开始售卖盈利。这意味着，只有项目完全竣工，才算检验合格。换句话说，房地产公司涉及的项目时间跨度通常比大。因此，房地产公司在进行所得税汇算清缴时，有关的税收政策要对外进行明确的管理和统一。以单项工程经过验收合格的时间为规定，确定结转销售收入的准确时间。验收完单项工程，要按照规定把预收款作为销售收入进行处理，并开具有关发票。对这一部分的处理，房地产公司不能为了减少所得税提前或延后开具发票。

　　（二）确保税额的合理性

　　关于所得税的汇算清缴，如果房地产公司完成年度结账，有税前应该计算但实际操作中并没有计算的扣除项目，则要及时调整账务，补计有关项目。房地产公司如果按照《企业会计制度》与《中小企业会计制度》进行会计核算，可以充分利用跨期的优势，将待摊费用和预提费用作为重点，计算跨期的费用与支出。房地产公司作为纳税人，要在年度申报和所得税的预缴申报中，积极主动计算和弥补年度亏损。倘若没有补齐以前的年度亏损，那么在5年时间内，房地产公司能够使用当年的应纳税所得额弥补以前的年度亏损。鉴于我国金融政策的特殊性，房地产公司通常向银行借贷获得绝大多数日常流转资金。为了维持经营开发和实现利润转移，需要支付银行借贷利息。在这个过程中，房地产公司实质是受益的一方。有关规定表明，如果房地产公司及其关联公司获得的银行借款数量高于总注册资本的50%以上，则不能在税前对超出部分的利息进行扣除。实施该政策的主要作用是，避免房地产公司通过借款的名义进行利润转移。相关税务机关在开展汇算清缴时，要重点核查房地产公司的借贷利息支出，同时合理提出社会申请。房地产公司要在相关政策的规定下，按照程序流程完成核算，并計算应纳的所得税，之后才能进一步享受相关的优惠政策。如果公司没有按照有关流程申报所得税，则需要承担对应的税收风险。房地产公司要熟知相关的法规与政策，按规定的流程纳税。在清缴过程中，如果有实质性损失，则按照《企业所得税法》，及时把相关资料交送给主管机关，经主管机关批复后，再做好税前扣除工作，尽可能把损失降到最低。

　　（三）引入税务代理的工作

　　关联对所得税的税收，房地产公司的财务管理人员要将税收筹划和税务代理充分利用起来。税收筹划是在税收制度有限制的状况下，积极寻求税收空间，以遵循税收规则为基础，进行科学转化和变通。房地产公司作为纳税人，要科学地进行税收筹划，通过一系列合理、合法的方式尽可能地保证公司的利润，使有扣除限额的费用转变成无扣除限额的费用，使不能递延的费用转变为可递延的费用，尽可能降低应缴纳的所得税额和纳税成本。在大多数情况下，开展汇算清缴工作时，与房地产公司有关的法律政策有很多，且在会计制和税收政策之间有许多交叉问题，这些交叉的问题使汇算清缴工作有很大的难度。在房地产公司运营的过程中，所得税业务处理也较为复杂，以税务代理的方式減少房地产公司在税务处理上的错误率，可以让房地产公司获得良性的发展。国家每年都会出台一些新的政策，房地产公司应尽可能及时掌握相关政策，如果不能及时掌握，则会给汇算清缴工作带来诸多不良影响，甚至可能直接提升公司的经济成本。税收筹划是房地产公司需要关注的工作之一，必须积极引进税务代理，竭尽全力地提高房地产公司所得税汇算清缴的质量。

　　三、结语

　　由于房地产公司具有周期长、金额大等不可避免的特点，所以房地产公司开展所得税汇算清缴工作时，比一般公司遇到的阻碍更大。也正因为这些特点，房地产公司要充分利用好公司的内外部环境，结合公司实际的经营状况，加强与有关税收管理部门的联系，减少工作中的错误。房地产公司对所得税进行汇算清缴，是对国家法律法规的遵守，是依法行事，但也需要充分考虑汇算清缴中的各项工作，帮助公司节约成本，促进公司长远、健康的发展。房地产公司要把汇算清缴作为公司的一项重要工作，有意识地提高汇算清缴的质量和效率。房地产公司要在充分理解相关政策法规的基础上，明确主体，确保所得税税额的合理性，并通过科学筹划、积极引入税务代理等方式，促进自身的又好又快发展。