疫情背景下的房地产行业发展分析

　　摘要：新冠疫情对国内经济发展造成重大冲击，当前疫情防控形势向好，经济社会秩序加快恢复。长期看，新冠疫情影响下的房地产行业将出现数字化运营和服务提升、产品改善和升级、物业服务质量升级、回归核心城市、新基建新机遇等发展趋势。加强市场研判、紧抓政策窗口、紧跟行业趋势，是房地产企业实现稳健发展的必要条件。

　　关键词：COVID-19；疫情影响；房地产；发展趋势

　　中图分类号：F293文献标识码：A

　　文章编号：1001-9138-（2020）08-0038-40收稿日期：2020-06-28

　　1新冠疫情影响下的宏观经济环境

　　自3月11日世卫组织宣布新型冠状病毒进入全球大流行状态，IMF认为“全球卫生流行病已经转变成为一场经济和金融危机”。海外疫情的持续扩散，世界经济处于下行周期，受到贸易争端、地缘冲突和新冠疫情叠加影响，全球经济流动性减弱。4月17日，第十一次中央政治局会议对一季度经济形势的总体判断为“极不寻常”，强调当前经济挑战“前所未有”。会议首次提出“六保”观点，从“六稳”的稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，到“六保”的保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转，反映出国家政策根据国内外疫情形势演变，守住经济社会发展的底线、坚持底线管理的内涵。

　　当前国内疫情“防控向好态势继续巩固”.企业复工复产加速，根据国家统计局数据，虽然我国一季度主要经济指标出现下滑同比下降6.8%，但四、五月份以来主要经济指标已明显回升，反映了经济社会秩序将加快恢复的趋势。我国当前政策空间充足，各项改革政策不断推进，预计国内经济增长后三季度将出现反弹，但仍需警惕国外疫情控制失效对国内经济和市场造成的叠加冲击。当前国内处于增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期政策消化期三大周期叠加阶段，经济增长的三驾马车中，出口受限下，促投资、促消费是促进经济复苏主要路径。基建投资是重要抓手，房地产投资保持中短期平稳不可忽视。

　　2房地产行业政策环境

　　中央政策坚持不将房地产市场作为短期刺激经济的手段，年初央行工作会议首次提出“房地产金融长效管理调控机制”，强调常态化、主动化、双向化，4月17日中央政治局会议再提房住不炒，“房住不炒+因城施策+三稳”将构成稳固新常态。房地产作为中国经济的权重行业，拉通上下游几十个产业，其“经济稳定器+产业载体”的占位不变，其市场容量也足够大，房地产市场平稳健康发展对国内经济复苏有着重要意义。

　　4月3日，发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出将推进以县城为重要载体的新型城镇化建设；促进大中小城市和小城镇协调发展，提升城市治理水平，推进城乡融合发展，实现1亿非户籍人口在城市落户目标和国家新型城镇化规划圆满收官。新型城镇化是中国最大的内需，以城镇化为主线释放内需潜力是应对疫情冲击、提振内需的关键一步；城乡、城城之间的人口流动以及城市更新改造等相关政策推出为房地产行业发展释放利好。

　　短期此次疫情将加速房企回归一、二线城市的进程；中长期来看，以一、二线城市为核心的城市圈兼具人口与产业优势，市场空间更加充足稳定，未来将成为房企资源争夺的主战场。同时，在疫情影响下的各地方政府财政“吃紧”，土地依赖度增加的城市将增加土地供应，部分弱需求二、三线城市可能会放松调控限制，应当抓住部分城市土地供应放量机会，探索多样化、低成本拿地渠道。

　　3重点关注中长期发展趋势

　　疫情影响下，笔者认为，在做好短期的紧抓复工复产积极应对外，还应当重点关注以下行业中长期发展趋势。

　　3.1数字化运营和服務

　　在居家隔离要求下，在线办公、在线教学、在线娱乐等基于互联网的交互活动异军突起得到充分发展，网上购物、数字零售直接改变了零售业的格局。突如其来的疫情，为智能化、数字化发展按下了“快进键”，直接促使传统行业企业模式发生巨变。不论是房地产企业的线上购房，还是企业的在线协同办公，或是抗疫活动的云端处理，数字化转型在这段时期内对实体行业的冲击还将深远地持续下去，“数字化经济”模式为全产业链赋能的时代正在大踏步到来。相比于其他行业，房地产、建筑业在数字化转型过程中仍处于起步期，“智慧城市”“智慧社区”“智能家居”，如何把握互联网发展机遇、进行数字化转型，将成为很多企业着重思考的问题。房地产企业必须要把握住时代科技发展的脉搏，积极拥抱和捆绑互联网数字信息技术，帮助构建万物互联的新世界，引领未来人居生活新方式

　　3.2产品改善和升级

　　受疫情长期居家隔离影响，市场对住房价值观发生变化，各企业纷纷开展产品升级研究工作，就疫情对房地产产品的全面影响进行升级应对，“高品质”成为购房的重要标准。根据相关调研，部分租赁需求转为购房需求、居民购买和持有第二居所的意愿有所提升，消费者对于住房产品升级的需求更加明确，住宅或将构建出新的价值评价体系。除常规的决策因素外，“健康”价值将为住宅销售赋能，如房屋户型全明、朝向南北通透、优秀的公共空间和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验，或将成为购房决策考量的基础条件；健康社区的全产品链设计将进一步满足消费者对美好生活和健康生活的追求。如何打造绿色环保、健康的高层产品是规划设计的硬命题，也将会成为影响客户选房决策的新权重。拥有强大研发能力、能快速完成产品升级迭代的房企，将有机会抢占更多市场份额。

　　3.3抓好物业服务，提增行业价值

　　疫情期间居民区和办公楼宇的封闭式管理，让群众切身体验到物业服务的重要性，物业服务以其前景、平缓周期、协同性和高成长性的特点，已经成为宏观经济和房地产行业持续增长的多元驱动力之一。2018年至今的物业服务企业上市潮带动了物业服务企业的增值，当前各大企业均在自有物业上倾注资源，打造品牌并寻求资本支持，提升企业整体核心竞争力。

　　3.4强调深耕，回归核心城市

　　在年初疫情和房地产市场调控政策从严的影响下，短期各线城市房地产市场均面临突出的调整压力，但随着疫情缓和，延期释放的置业需求将逐渐回归市场，而三四线市场在疫情中被压制的返乡置业需求难以在疫情后得到有效回补，疫情重灾区市场信心也需更长时间的修复，全年三四线城市及疫情重灾区市场规模调整压力较大。疫情防控过程中，一、二线城市表现出的出色管控能力和民生保障服务将有助于提升其人口吸引力，加速人口向高能级城市聚集，这也将推动行业投资重心进一步向一、二线城市聚焦。

　　2019年密集出台的一系列都市圈、城市群战略，标志着我国目前区域经济发展战略大调整已经从过去的全面均衡发展，转向了聚焦核心的区域经济发展战略。相比于世界发达国家，我国现有大城市不够大、不够多，资源自由流动不够充分等问题将得到充分解决。可以预期人口、资源将加速向区域核心城市、都市圈及城市群汇集，京津冀、长三角、大湾区、长江中游与成渝都市群将成为中国未来经济的增长极和动力源。

　　3.5新基建带来机遇

　　在我国经济下行叠加疫情影响下，扩大“新基建”规模频频得到提及，4月17日中央政治局会议提出要“加强传统基础设施和新型基础设施投资”，发改委将“新基建”规定为以5G、物联网、人工智能、数据中心为代表的信息基础设施，以智能交通、智慧能源为代表的融合基础设施和以科技、产业基础设施为代表的创新基础设施。新一轮的基建拉动，将增强城市的协同力、流动力、承载力，为城市格局变革按下加速键。5G、人工智能、新能源等领域将刺激社会企业的全要素生产率提升，大数据、物联网赋能下城市病不再是城市规模束缚，大城市承载力将不断提升。为全面完成受疫情沖击拖累的全国经济指标，预计投资将引发新一轮增长，同时各大城市各大区域间，新基建带来的区域分化越来越明显。

　　4结束语

　　4月17日政治局会议指出，要“统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，在疫情防控常态化前提下，坚持稳中求进工作总基调，保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转”。当前我国经济发展面临前所未有的挑战，也展现出了巨大韧性，应对疫情催生并推动了许多新产业新业态快速发展。房地产业有着年度16万亿元销售额的巨大规模，带动几十个上下游产业的发展，在相当长的时期内仍然是整个国民经济发展的稳定器。随着各方面的生产和市场已经进入疫情后的恢复期，对于当前房地产企业来说，最重要的在于加强市场研判、紧抓政策窗口、紧跟行业趋势，实现稳健发展。

　　作者简介：李杜渊，中交房地产集团设计总监、房地产研究院院长。郭晨晓，中交房地产集团房地产研究院研究员。