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探究房地产企业会计核算现状及优化建议

来源:UC论文网2020-11-04 10:04

摘要:

  摘要:会计核算对房地产企业的发展十分重要。本文简析了房地产企业的三大特点,并就当前房地产企业会计核算的现状进行了剖析。针对现状,本文提出房地产企业通过健全房地产企业内控机制、完善房地产企业会计核算体制和提高会计核算人员的素质水平等优化会计核算的建议,为房地产企业的财务管理提供参考。  关键词:会计核算房地产企业优化建议  不同于一般的企业,房地产企业同时承担着生产者和销售者的角色,也正是基于房...

  摘要:会计核算对房地产企业的发展十分重要。本文简析了房地产企业的三大特点,并就当前房地产企业会计核算的现状进行了剖析。针对现状,本文提出房地产企业通过健全房地产企业内控机制、完善房地产企业会计核算体制和提高会计核算人员的素质水平等优化会计核算的建议,为房地产企业的财务管理提供参考。


  关键词:会计核算房地产企业优化建议


  不同于一般的企业,房地产企业同时承担着生产者和销售者的角色,也正是基于房地产的双重角色身份。房地产企业有以下几个特点:一是商品性和计划性。房地产企业开发的产品,都可以看作商品,并進入市场中进行销售,但其开发产品所用的土地,要受到国家房产计划的制约。二是房地产企业开发产品的周期长,投资额度大。在商品开发前需要较长时间进行规划和补偿问题,开发阶段事务多且繁杂。要使整个商品开发过程顺畅且效率高,需要相应的大额度资金作支撑。三是有较大的经营风险。房地产企业的经营受到很多因素的影响,不确定因素较多,需承担较大的经营风险。会计核算反馈了企业的经营信息,房地产企业的上述特点,对房地产企业的会计核算有着更高的要求。因此,房地产企业一般会有一套独特的会计核算方式。基于房地产企业会计核算的现状,如何对房地产企业的会计核算进行优化,是房地产企业需要解决的一个重要问题。


  一、房地产企业会计核算的现状


  (一)房地产企业内部控制不完善,导致会计核算缺少规范性


  我国的房地产企业起步晚、发展短,所属行业竞争激烈,很多房地产企业的内控机制停留在书面规定的层次上,有的管理层注重工程建设和销售不重视财务核算,有的为了降低成本、降低税负等不按流程走,这些都没有将内部控制做到规范实施,没有坚持对控制目标细化,致使相关财务内部控制的效果一直差强人意,会计人员往往没有办法按照正常的会计核算流程开展工作,这样不仅仅没有充分发挥房地产会计核算的作用,反而降低了企业财务的数据质量。


  另外,很多房地产企业忽视内部审计在内部管理中的作用。内部审计通过对房地产企业复杂的经营活动及管理制度进行监督检查起到了至关重要的作用,对照公司的规章制度和国家的法律法规,可能会发现房地产企业存在不合理违章违纪违法的行为,维护了企业正常的经济秩序,但是很多企业设立内审部门形同虚设,平时审查也是走走程序,碍于成本效益的考虑,即使发现了问题也最后不了了之,在这样的情况下因为没人监督会计核算的细节,无法保证会计核算的结果的正确性。


  综上,由于没有科学有效的内部控制,就很难为房地产企业财务报告的真实性和可靠性提供保障,甚至可能会给企业带来财务风险。


  (二)房地产会计核算制度不健全,导致会计信息失真


  现阶段,房地产开发企业的销售收入标准仍然不统一,在实际生活中,由于房产开发项目周期长一般要2年以上甚至更长,成本是远远超过确认收入的,很多企业没有对其进行严格的成本控制,一直会出现成本倒挂的现象,而且成本核算的不精确,可能会产生税务风险。除此之外,房地产企业是在交房阶段而不是在开发或者预售阶段确定收入成本确时点,进行会计核算时,收入成本确时点的档期报表利润反映的是房产预售期间的销售情况,并非企业当期的经营状态。而且这种时间上的差异会随着开发周期的加长而加长,使核算的反映数据甚至是反映的房地产企业几年前的经营情况,而不能真实反映出当前的状况。房地产企业若不能进行相应的梳理,则会使财务数据失真,进而为管理决策提供不恰当的信息,影响企业的可持续性发展。


  (三)房地产企业会计核算人员的整体素质不高


  由于房产开发公司的特殊性,投资规模较大,涉及土地、建设、销售等多个环节,涉及到行业的法律明文规定,涉及的税种也比较多(企业所得税、房产税、土地增值税等),对相应的财务人员具有更高的要求,参照会计职业素质的标准,很多房地产企业,特别是中小型房地产企业的会计核算人员的专业水平较弱,他们薄弱的会计核算基础,使得在实际的核算中常常顾此失彼,或对政策和制度理解不够全面,导致工作中出现各种误差,核算出的会计信息不能为企业提供有效的参考。


  二、房地产企业会计核算的优化措施


  (一)健全房地产企业内控机制,保障会计核算的高效进行


  房地产企业应基于企业的自身发展,合理利用现代化的管理理念和方式,建立并完善企业的内控机制。可以从以下三个方面着手:


  1、优化调整房地产企业的内控机制


  会计核算要相对独立,需要依靠房地产企业的管控来提高财务的效果,通过优化内控制度,制定相关的规定性文件,搭建符合企业发展的内控制度体系,实施有效的企业内控,为会计核算的进行提供有利的环境土壤。


  2、企业管理层要提高对内控重要性的认识


  管理层加强利用会计核算的监督管理职能,对企业经营中的各种会计信息实施动态监督,使会计信息最大程度上反映出企业的真实性。例如,某房地产公司及各相关部门重视资产清查工作,成立小组,定期的展开资产清查工作,全面落实了公司各类房产的实物管理的基础信息,了解各类房产的现状,并针对一些实物与帐面信息资料不符的房产,以现场盘点为依据,对相关信息在后续进行了补充修改,为公司节约了大量成本,并解决了实际的遗留问题。


  3、规范公司内部审计


  内部审计做为企业内控的一部分,它不仅仅使内控更加完善,还对内控起着自我监督的作用,能够促进内控工作顺利的实施,保障工作真正有效的开展起来。房地产企业如果要做好会计核算工作,就必须保持会计核算的独立性,如果能将内部审计有效的实施起来,能够定期不定期的监督会计核算的每个方面,并能将发现的问题反馈出来,那么企业的内部核算会不断地完善和进步,为会计核算信息的准确性和完整性提供了一定的保障。另外,企业需要培养内部审计人员的综合素质,能够对房地产企业的信息产生敏感性,在审查企业的日常时能够发现不合理和异常,并且保持内部审计人员的独立性,在工作中能否做到客观的反映事实和问题。


  (二)完善房地产企业会计核算体制,使会计核算有据可依


  受到行业特殊性的影响,房地产企业的会计核算体制应符合当下的会计准则要求,且适用于企业的自身的发展,可以从以下两个方面着手:


  房地产企业应该结合自身项目情况(企业多个项目开发的规模、周期、功能、销售方式、特殊目的性等)、信息化水平和考虑最后便于税务清算、规避风险等因素,在不违背会计科目设置原则的情况下,完善层级科目,完整、真实的反映企业的生产经营过程,提高财务数据的及时性和准确性,便于更清楚的了解企业项目的情况。例如,某房地产公司有几个小区建设项目,其中有安置房项目和商业用房项目,但是只有一个账套,在核算项目收入成本的时候,除了设置开发成本三级科目,还要设置一般辅助项科目,将每一笔成本支出细化到每个小区,并且将每笔款项分类到用途,更加便捷的反映出企业每个项目的成本支出情况和整个企业的现金流情况。


  科学合理的制定销售收入的标准,不仅要在工作中遵循相关专业准则,准确的计量成本和收入,而且要遵循现行的法律政策对房地产行业销售的要求,保证其自身满足相关条件和标准。我国的会计准则中规定,权责发生制是企业会计核算的主体,若房地产开发企业采取权责发生制核算经营业务收入,可能会出现人为调节利润的情况和无法准确地反映企业实际销售收入的情况,从房地产销售的特点来看,可能采用现金收付实现制的收入确认方法更加恰当。


  (三)提高会计核算人员的素质水平,使其执行力增强


  现阶段房地产企业的经营活动呈现多元化发展的局面,这就对会计核算人员的工作能力和素养有了更高、更严格的要求。一方面需要会计核算人员业务知识要与时俱进,掌握最新的会计准则和方法,根据国家相关税法政策调整好税务筹划方案,实现会计核算的高效进行,及时和全面的披露房地产的财务信息。另一方面,强化企业财务人员与税务机关人员的沟通,了解当下的税务政策,根据核算范围准确的核算对应的税种,降低和规避税务风险。另外,要制定好科学、合理的培训计划,结合企业的实际情况,做好会计核算人员的教育培训,拓展工作人员的知识面和专业技能,构建一直专业素养高、复合型的人才队伍,从而调高会计核算水平。


  三、结束語


  综上所述,房地产企业的商品性和计划性相统一、开发周期长和投资金额大、投资风险高等特点,使得房地产企业的核算业务难度很大,会计核算工作举足轻重。房地产企业应针对当前会计核算的现状进行优化会计核算,通过健全房地产企业内控机制、完善房地产企业会计核算体制和提高会计核算人员的素质水平等几大措施,使企业会计核算的财务数据能真实反映房地产企业的经营状况,为企业做出明智的决策提供保障。

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