浅谈不动产登记对房地产经济的影响

　　【摘要】不动产登记暂行条例的正式实施開始于2015年3月，是为了整合不动产登记职责、规范登记行为、方便群众申请登记和保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律制定出台的，其明确规定了负责登记的机构、登记的范围、登记的程序、登记信息共享和保护及法律责任等。我国当前各省份基本都已经陆续对不动产登记条例做出了实践，总的来说不动产登记条例对房地产经济产生了一定的影响，本文对不动产登记的实施对房地产经济的影响进行了探讨分析。

　　【关键词】不动产登记房地产经济

　　一、不动产登记实施的原则及内容

　　整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业和群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。目前各级政府正着力搭建信息共享平台，实现各类不动产审批、交易和登记信息实时互通共享，提高政府行政效能，方便社会依法查询，提供有效服务。今后需逐步拓展信息平台应用领域，为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为。此登记是依当事人申请的行为，是国家专职部门的一种活动，登记内容为不动产物权及其变动事项，并且登记事项须记载于不动产登记簿。我们在广义上提及的不动产项目里面包括了土地、海域以及房屋、林木等定着物，但是本文所提及的不动产内容指的主要是房屋。

　　二、不动产登记和房地产经济的关系

　　对于房地产经济的发展来说，实施不动产登记并不完全是为了稳定和降低房价。依照经济学原理的分析，房价会受到供求关系的直接影响，其他因素对房价的影响主要表现为间接影响。当然，不动产登记也不仅仅是为了房产税的实施，为政府增加税收，该条例的实施，更大程度上是为房产税的出台做好了铺垫和技术支撑。从具体的作用来看，不动产登记首先从法律层面解决了权属问题，确保了房地产产权的合法权益不受侵害，同时起到了维护市场秩序的作用，能够极大促进房地产市场的良好稳定发展，为政府实施的宏观经济调控提供充分的保障。同时不动产登记对房地产市场起到了调节的作用，对不动产进行登记可以极大增加二手房房屋的资源，将房屋人住率提高上来，将房屋所拥有的利用价值有效地提高。

　　三、不动产登记对整个房地产经济的影响

　　在当今大数据高速发展的社会环境下，不动产的统一登记和联网，为房地产业的发展保留了大量可用的数据，给数据分析提供了基础，更好的完善了个人住房信息系统，对市场的供求关系产生作用。不动产登记制度的出台，短期内对市场成交心理造成一定的影响，对人们的买房预期进行一定的压抑作用，从不动产登记大厅的二手房过户数据和新房的销售情况可以看出，出现一定程度的减少。但是经过不动产登记实现全面贯彻，经过了短暂的调整，广大购房者在经过一段时间的观望后，对市场的真实影响并没有想象的那么大，房价以及房屋成交量还是出现了增幅。可见国家出台任何政策都会从整个产业的长期发展出发，真正实施的政策化操作并不会很多。不动产登记长期来看，是有助于房地产业的发展的，通过数据存储和交换，实现行业信息共享机制，解决了行业内信息不对称的问题，更加有利于房地产业的自由竞争。同时通过不动产登记，为未来房产税的实施奠定了基础，税收制度的改革必将更加促使房地产业朝着健康长久的方向发展，消除人们的非理性消费，遏制炒房囤房等行为。

　　四、不动产登记对房价的影响

　　从房价的角度来说，人们所关注的并不是不动产登记制度实施的过程和实施内容，主要是对基于不动产登记而实施的房地产相关政策和调整制度。对于房价有着直接影响的主要是长期看人口、中期看土地、短期看金融。目前影响房价的因素主要有市场、人口、收入、预期等等，对住房资源进行调整的过程中，房产税在房产的保有阶段具有非常重要的作用。对于规范化、制度化的形成，一定程度上影响的是购房者的购房预期，增加了房价下降的压力。目前，全国不动产登记系统已经实现了全面的联网，为房产税的征收确定了走向，但是不动产登记的主要功能是实现制度的长远性，进一步促进规范有序的房地产市场建设，产权进一步明晰，降低交易双方的产权风险。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念，对于一部分炒房者或者多套房产拥有者来说，会担心房产税的问题，会出现抛售房产的现象，但是这部分人毕竟是少数，对绝大部分老百姓来说，影响仅是短暂的。在不动产登记实施前，一些老旧房产的继承问题，以及一部分历史遗留问题和小产权房的登记问题也相应的显现出来。

　　五、不动产登记对二手房的影响

　　不动产登记的真正目的和作用是便于切实维护所有权人及利害关系人的合法权益，结束不动产登记管理的混乱状况。便于提高行政管理机关效率，保证物权状况的公开和透明，防止行政机关滥用职权，损害权利人的利益。目前，不动产登记条例的实施确实对二手房市场产生了一定冲击，短期内引起投资性购房者的抛售行为，以及部分高端二手房供应量的增加，更有利于平抑二手房市场价格。在法律允许的情况下，也可以查看官员的房产情况，减少官员腐败程度，不动产登记能制止官员购置大量不动产，限制他们索贿和受贿行为。但是经过研究，对相当一部分大中城市来说，二手房源的增加并不刽良大的影响到一手房的销售。因此，不动产登记的长期影响更为显著，对于房价过快上涨并不会明显的抑制，而因其实施而增加的二手房，也未对楼市的供求产生巨大的影响。

　　六、不动产登记实施的意义

　　具体来说，根据国家有关政策精神，建立和实施不动产统一登记制度，其意义主要一是保护不动产权利人的合法权益不受侵害。市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认制度，进一步明确了不动产物权是市场经济的前提基础。二是更加有利于保障买卖双方不动产交易的安全性。通过不动产统一登记，不动产的各项信息的统一整理录入系统，信息更加完备、准确、可靠，根据准确的信息进行的交易，更加透明公正安全，同时也为建立社会征信体系提供了基础保障。三是有利于提高政府部门的工作效率。不动产登记的统一实施，实现了更加便民利民，通过压缩不动产办理时限，提高窗口服务水平，提高了群众的满意度和吻奋工作效率。

　　七、结束语

　　不动产登记制度和我国的经济发展相符，是顺应我国当前房地产市场发展形势的，对我国房地产经济发展起到积极的影响。土地、房屋、林地、草地、海域等不动产权涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是国家一项重要的改革任务，也是社会各界高度关注的话题，尤其是房产对中国老百姓的重要性不言而喻。我国还需结合国外先进的经验，不断拓展不动产登记的视野，积极出台相关政策规范不动产登记工作。目前我国不动产登记工作还处于起步阶段，通过近几年的运行可以看出，不动产登记制度从长远上保障了房地产经济的健康持续发展。