房地产会计核算过程中存在的问题及改进

　　【摘要】房地产开发企业具有一定的特殊性。1003年以来实行的独立企业制度无疑促进了房地产开发企业的规范化发展。但现行制度对一些企业的会计处理没有明确的规定或规定，不够严格，导致房地产开发企业的会计核算与实际情况存在较大差异。企业会计存在许多问题。本文根据作者的实践经验，对其中的一些问题进行了探讨。

　　【关键词】房地产会计问题及对策

　　1.房地产会计核算过程中的几个问题

　　1.1房地产收弋与面，会计核算在税收方面存在的问题

　　首先是会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异。两者的主要区别在于：预售销售，房地产企业只有在获得房地产预售许可证的情况下才能够正式进入房产的销售。并且在此销售过程中所取得的资金大部分属于哲收、预收的情况，根据会计处理原则是不能直接确认为收入的。在房产完工以后并且企业已经完成了相关移交合同以后才能够将此类款项确认为收入，将“预收账款”转为“主营业务收入”。税法将预收款项列为“预售收入”，所得税按预期毛利率预缴。根据税法规定，首期付款在实际收到之日确认，剩余付款在银行抵押权转移之日确认。其次是房地产开发产品收益核算。就目前的房地产企业而言，大部分房地产企业对开发产品的费用不申报、不纳税，主要用于自用、捐赠、赞助、广告、香品、职工福利、奖励、外商投资和向股东或投资者分配。同时，房地产企业在旧城改造、搬迁补偿等方面造成的收入差异，也未能及时结转收入。二是辅助设施核算。阁楼、车位、地下室等附属设施的销售不计幻攻人。客户放弃并分配给股东或投资者的购买保证金不申报纳税。对于旧城改造和补偿搬迁户的新房，还款面积与拆迁面积相等的部分，超出部分和差额收入未合并或产品完工后，预售款不计人有收入的及时结转。

　　1.2房地产成本费用方面，会计核算在税收方面存在的问题

　　随着我国房地产企业规模的逐步扩大，房地产企业的偷税漏私艇贝象日益显著。一方面，越来越多的房地产企业开始记录非法发票或旧的无效发票。而且，他们擅自更改发票，造成成本核算不清，不利于国家和谐稳定发展。其次，在成本方面的具体划分上相对较为模糊，需明确以后再进行成本方面的结转。房地产企业在建设过程中，独立核算的相关配套设施尚未拨付建安工程费、土地费、前期工程费、基础设施费、贷款利息等费用。同时，企业未按规定计算期间费用和产品开发费用，也将未完工验收费用计人营业成本。主要体现在：（1）非法发票的录入。例如：领取旧版无效发票，自行更改、填写、开具发票等。（2）开发费用不列为“最后一顿饭”，而是列为合同金额、预计金额或空白票据。（3）不明确的成本核算方面的具体内容，将成本提前归类出来。下一期费用预支，未单独核算已付过户或自用配套设施费用的，直接计人主营业务成本。（4）成本划分不明确，且匹配结转成本。期间费用和汗发产品成本不按规定计算。没有达到竣工阶段的房地产产品的成本结转到营业成本里面。各期分摊的土地成本含土地辅助成本提前一次性列示。需要单独核算的相关配套设施对于项目安装工程费用和土地相关费用以及工程建设前期所消耗的费用、基础设施方面的款项、贷款利息等方面的费用不进行分摊。（5）扩大期间支出范围和标准，减少应纳税所得额。在预售阶段所获得的相关收入作为产品宣传费还有相关业务广告费以及业务招待过程产生的相关费用的计算基础，最终结转到管理费用科目中。相关产品在竣工之间的借款利息应当一次性计人当期损益。（6）各明细核算科目未按开发产品对象设置。

　　2.提高房地产企业会计核算管理的相关办法

　　2.1不断完善房地产企业收入核算

　　一是界定房地产销售收入的核算范围。房地产销售是指在市场上出售房地产企业拥有的土地、商品房及相关配套设施，以取得相應的收益。所以，应当深层次的明确房地产销售收入的具体核算内容，具体表现在土地出让过程中产生的收益以及房地产产品销售过程中产生的收益还有配套设施方面的销售取得的收益。同时，房地产企业出售转让房屋时，应将旧城改造拆迁人支付的拆迁范围内的安置产权金和增加的面积内的财产金纳入《销售收入》核算范围。另一方面则是科学合理的确认还有运用收入确认的具体标准。对于房地产销售过程中通常情况下会涉及到四个环节膺酬本变现在房地产产品预售合同的签订还有预收房款收取以及规范的正式销售合同方面的签订、经过工程完成建设以后验收同时交付买方完成验收、进行相关转让手续的办理。房地产企业签订销售合同后，买受人的产权受法律保护。但是，未经购房人验收，商品所有权的主要风险不能转移给购房人。

　　2.2拓展信息披露内容完善房地产

　　加大子项目现金流量信息披露力度。对于子项目现金流量相关内容的披露属于影响相对较大的一个重要环节。在披露过程中，应以企业的各项开发项目为基本单位。通过了解和掌握房地产企业在开发经营过程中形成的与经营活动现金流量相关的信息，根据其中情况下能够展开科学有效的全面性的信息方面的披露，从而一定程度上使得房地产公司现金流量信息使用价值得到充分的发挥。

　　3.结语

　　目前，我国房地产开发企业和房地产开发市场还没有得到充分的发展。可以预期，随着我国市场经济的发展，随着我国市场经济的逐步完善，随着新的会计制度和会计准则的不断发布，房地产开发企业的会计核算将不断规范和完善。

　　作者简介：姚元坤（1981.04-），男，汉族，江苏兴化人，本科学历，会计师，研究方向：会计学。