新形势下房地产企业内控建设与风险防范研究

　　【摘要】在我国房地产市场政策环境偏紧，调控机制不断完善，行业集中度不断提高的新形势下，房地产企业应进行精细化管理，加强内部控制体系的建设与完善，进而达到有效防范风险的作用。但是当前我国房地产企业在内控管理方面存在着内部控制环境不健全、内控风险评估不足、缺乏有效沟通渠道、内部监督乏力等问题，导致内控制度不能有效的防范内外部风险。本文针对上述问题，提出了几点改进措施。

　　【关键词】房地产企业；内控建设；风险防范

　　一、引言

　　随着房地产行业竞争越来越激烈，市场政策环境偏紧，以及我国对房地产调控机制不断完善，使得房地产企业上涨乏力。再加上，房地产行业集中度不断提高，龙头企业凭借自身优势，抢占土地和市场，使得中小房企举步维艰。在当前新形势下，房地产企业面临着诸多内外部风险，比如土地政策风险、金融政策风险、宏观经济变动导致的行业风险等外部风险，内部控制环境不健全、评估不足等内部风险。为了保证良好经营，房地产企业应进行精细化管理，加强内部控制建设。良好的内部控制可以对房地产企业风险防范具有促进作用。因此，在行业集中度不断提高而增速减缓的新形势下，房地产企业应加强内部管理，完善内部控制体系，进而有效防范企业内外部风险。

　　二、房地产企业内控管理现状

　　1.内部控制环境不健全。内部控制环境是房地产企业实施内控管理的基础，良好的内部控制环境有利于内控顺利实施，减少风险的发生。但是当前房地产企业对于内部控制环境建设存在诸多问题。一是治理结构不完善。房地产企业虽然建立了“三会四权”机制，但是董事会的成员一般是企业第一大股东提名，独立性不足，再加上监事会的监督职能很难发挥作用，董事会决策也就成了董事长一人决策。特别是拿地决策，缺少科学的投资论证和内控流程，直接影响企业的生命周期；二是权责分配不合理。房地产企业在设置内部机构时，未考虑企业战略、集权还是分权，导致内部组织机构设置的层次过多，进而使得上下沟通不顺畅。而且房地产企业各职能部门存在不相容岗位由一人担任的现象或者重要岗位没有定期休假制度和轮岗制度。甚至出现关键职能缺位；三是人力资源政策不完善。由于房地产行业的特殊性，对人才的综合性能力具有较高的要求，在执行内部控制时，需要懂得金融、市场、工程、资本等知识，而且还需及时了解我国的宏观经济环境。此外，有些房地产企业尚未建立完善的人才培养体系，对人才重视度不高，管理方法缺乏战略性，这就使得企业在进行内部控制管理时缺乏综合性的人才。

　　2.内控风险评估不足，未建立风险预警机制。当前房地产企业内部控制的重点发生了转移，由传统的保证资产安全、记录准确转为风险管理与防范，内部控制与风险管理应实现有机结合。再加上房地产企业面临的各类风险问题也较其他行业尤为显著，这就使得企业内部控制建设尤为重要。但是部分房地产企业对内部控制风险评估存在许多不足。一是风险评估体系不完善。房地产企业将内部控制与风险管理相互分离，各自为政，在实行内部风险评估时忽略了以风险为导向，评估效果不佳。再加上没有风险预警机制，甚至没有建立“储-建-融-供-销-存-回-结”八阶段健康体检，不能快速识别风险，也不能清楚、快速的了解风险的性质、类型等信息，不利于企业及时防范风险。二是内控评估定位偏离内部控制目标，房地产在进行内控评估时，将重点放在了对内部控制制度执行是否有效，而忽略了对内控设计是否合理的评估，导致评估的深度不够，使得很难发现经营管理中存在的风险。三是对于评估中发现的问题整改不到位，导致同样的问题反复出现，极大的降低了内部控制对风险的防范作用。

　　3.缺乏有效的沟通渠道。信息与沟通效果直接影响到信息能否在企业及时、真实且顺畅的传递。随着企业规模不断壮大，信息在内控管理中也越来越重要，只有及时准确的掌握各方信息，才能保证管理者做出适合本企业的正确决策。但是企业缺乏高效收集信息的渠道，由于信息集成平台缺失导致企业信息沟通不畅。主要表现在：首先上下级纵向沟通不畅。部分房地产企业的上下级沟通还是采用上级对下级下达命令，下级向上级定期报告的方式。上级对下级下达命令这种自上而下的沟通方式由于缺乏对命令的讲解和沟通，带有强制性、层级性，导致信息容易被曲解和遗失。下级向上级定期报告这种自下而上的沟通方式时效性不足，而且管理层对报告之外的事项给予的重视不足，导致沟通受阻。其次，部门间的横向信息沟通不畅。为了快速整合企业信息，充分利用集团资源快速发展，诸多房企成立了“集团运营中心”，但在实际业务中，运营总对地产行业八条专业线业务的把握不同，汇总整合信息输出汇报到总裁或董事会决策层时，可能存在误解或歪曲。再加上总裁或董事会时常缺少对各专业线的亲自过问，对企业整体经营情况掌握就会存在误解。另外，房地产企业各部门之间的信息沟通一般集中在做预算时，其他日常经营中沟通较少且不及时，导致各部门间不能实现资源共享，不利于企业风险管理。

　　4.内部监督乏力，增加了内部管理风险。有效的内部监督是房地产企业实现控制目标的重要途径，也是进行各项经营活动的基础保障。但是房地产企业内部监督存在许多问题，一是由于我国房地产企业监督管理机构不健全，导致内部监督管理乏力。二是内部审计缺乏独立性，缺乏权利对等，监督职能较差。房地产企业内部审计主要以财务审计为主，经过内部审计后并不能发现风险管理上的漏洞，使得内审的监督职能效果不理想。三是内部监督执行不到位。房地产企业缺乏对内部控制执行的监督，没有建立问责和惩罚机制，即使不执行内部控制制度也不会受到惩罚，导致内部控制流于形式，影响内控预期效果，不能有效防范企业风险。

　　三、构建完善的内部控制体系，有效防范企业风险

　　1.健全内部控制环境。一是完善治理結构，首先应在董事会中增加独立董事和外部董事的人数，增强董事会的独立性；实事求是地构建适合自己的内部控制体系：包括企业发展战略控制、组织架构设计、人力资源控制、资金活动控制、采购业务控制、资产管理控制、销售业务控制、研发设计控制、工程项目控制、全面预算控制、信息系统控制等。其次，充分发挥监事会的监督职责，减少企业风险发生。二是房地产企业在设置内部组织机构时，应从企业发展战略出发，结合当前所处的内外环境，确保设立的组织结构可以有效协调各层级的关系，增强各层级间的沟通，进而提升管理效能。此外，房地产企业应实现有效的职责分工，提高企业运行效率。三是构建科学的人才管理机制，一方面房地产企业在选拔人才时，应选择符合企业战略和发展目标的人才；另一方面应加强培训，增强员工对企业的认同感。

　　2.以风险为导向提高内控风险评估，建立风险预警机制。首先房地产企业应转变思想，提高内控风险评估水平，建立以风险为导向的内控管理制度，将风险管理与内部控制有机结合。其次，应将风险点与控制点相结合。对内部控制评估除了关注内控的执行还应关注内控的设计，根据内部控制评估发现的风险，查找内部控制制度中是否有相应的控制点，若是没有，对其进行及时补充。通过将控制点与风险点结合的方式进行内控评估不仅可以有效的防范风险，同时还满足经营管理的需要。然后，合理利用评估结果，加强对内控缺陷的整改。房地产企业应加强对内控评估发现的问题进行及时整改，坚持“边评边改”原则。为了保证内部控制评估工作取得实效，加强整改力度，可以将整改情况与个人绩效考核挂钩，一定程度上不仅可以激励员工也可以形成约束。最后，构建风险预警机制。房地产企业根据企业内外环境情况，针对内控管理相对薄弱的环节，运用定量与定性等方法对风险进行量化和预测，快速识别突发事件，根据事件的性质、类型等信息建立应急机制，降低企业经营风险。

　　3.构建畅通的内部信息沟通渠道。首先房地产企业应重视信息化建设，当前企业进行风险管理、内控建设等都需要大量的时效强、准确性高的信息，依靠传统人工收集是行不通的，必须借助信息软件实现信息有效传递与沟通。因此，房地产企业应重视信息化建设。其次，建立网络化沟通渠道。随着信息技术的快速发展，房地产企业可以构建专门的信息沟通平台，在自上而下的沟通过程中，上级在平台上除了下达命令，还应当对其命令进行解释，可以以文件形式也可以以视频形式，保证员工了解内控制度，清晰的知道其所承担的职责和扮演的角色。在自下而上的沟通过程中，在信息沟通平台上需设置保护措施和激励机制，增强员工沟通的主观能动性。基層员工更加清晰企业日常经营中存在的风险，掌握的信息也比较准确，因此通过设置保护措施和激励机制促进基层员工能主动上传沟通信息。对于横向沟通，房地产企业应通过信息系统，构建共享机制。当前房地产企业都具备一定的信息系统，但是各系统间联动较弱，每个系统都提供了大量的信息，但是由于没有实现共享，每个系统形成了“信息孤岛”，导致管理者所获取的信息不全面，不利于内控管理，不利于风险识别与防范。因此，房地产企业应该借助大数据、智能化软件，进而实现资源共享。

　　4.完善内部监督，强化执行力度。首先建立内部监督机制，通过完善的内部监督机制，对企业经营活动制定监督计划，确保内控高效实施。其次，强化内部审计监督职能。内部审计机构是房地产企业实施内部控制的重要组成部分，因此，应提高内部审计机构在公司的地位，增强内审机构的功能，定期对本企业的内控执行情况进行监督，并做出有效评价。而内部审计机构人员应转变思想，正确认识内审的职责，进而实现有效监督。同时房地产企业还应建立外部监督机制，比如通过聘请注册会计师等专业机构对企业内控设计与执行有效性进行全面评估、评价，形成评价结论，出具评价报告，通过评价对内部控制有效性进行提升，帮助企业查找问题，完善企业内部控制。