河南省房地产投资与经济增长问题分析

　　[摘要]自我国实行住房商品化制度改革以来，房地产行业依据其优势对经济增长具有促进作用，并成为了我国的支柱性产业之一。河南省是我国中部地区的典型大省，近年来在全国房地产行业大发展的背景下，河南省房地产业发展非常迅速，为河南省经济的增长做出了很大贡献。但是随着房地产行业的高速发展，投资过热、大量投资带来的供需结构失衡、房地产信贷的高涨对银行系统冲击等一系列问题也随之凸显出来，分析并解决这些问题对河南省房地产行业的健康发展，乃至对河南省经济的可持续发展都具有重要的现实意义。以河南省房地产投资与经济增长问题分析为主题，采用文献研究和数据分析，对河南省房地产投资与经济发展现状进行分析，在此基础上，对河南省房地产投资与经济发展问题进行了深入的探究，针对这些问题提出了优化产业结构、推动实体经济发展等对策和建议以期促进河南省房地产行业的健康发展。

　　[关键词]房地产投资；经济增长；问题分析；建议

　　一、引言

　　自1998年我国实行住房商品化制度改革以来，房地产行业发展迅猛，对我国经济发展产生了深刻的影响。河南省作为我国中部地区的典型大省，凭借其优越的发展条件，经济不断增长，房地产投资所占比重总体亦不断提高。但是，随着房地产行业的迅速膨胀，供需结构失衡问题、过度投资引起的房地产泡沫问题、房地产信贷高涨对银行系统产生的冲击问题，这一系列问题都影响了河南省房地产行业乃至经济的健康发展。自《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布以来，政府不断促进房地产制度变革，加快住房建设脚步，有效提高住房消费，大大提升了居民的住房条件。随着房地产行业的不断繁荣，对提高经济增长和人民生活水平发挥了积极的影响。然而随着经济的高速发展，河南省房地产过度投资产生了大量的房地产泡沫、损害实体经济发展，进而影响了经济的迅速发展，使得河南省房地产投资与经济增长之间产生了一系列问题。所以，研究河南省房地产投资与经济发展现状，解决河南省房地产投资目前存在的问题，对提升河南省整体经济健康发展具有很大的现实意义。河南省房地产投资的发展对推动河南省整体经济发展发挥着不可忽视的作用，房地产行业的发展状况与国民经济的发展关系密切，已经成为国民经济的“晴雨表”，影响着经济能否稳定发展。河南省为了增强经济活力，强化改革意识，充分利用相关政策措施，大力发展房地产行业，房地产业的发展也为河南省经济的发展做出了巨大贡献。本文通过对河南省房地产投资与经济增长问题进行分析，探究河南省房地产投资中存在的问题及原因，并结合河南省当前经济发展现状提出健康发展的建议，以期促进河南省经济的持续、健康、稳定的发展。

　　二、文献回顾

　　房地产业是国民经济的“晴雨表”，与国民经济的发展关系密切。在西方国家，房地产投资与经济增长一直以来都被认为是一个重要的社会问题而受到各方面的高度关注。国外学者对于房地产投资与经济增长问题的研究起步较早，研究者基于不同的角度、立场进行了不同的解释。英国学者WilliamPetty在《赋税论》中解释了级差地租的基本含义，并提出了关于级差地租、土地价格等问题[1]。美国学者RichardKGreen采用1959—1992年的数据，通过格兰杰因果检验方法，对住宅、非住宅投资与GDP的因果关系进行研究分析，他得出结论：住宅投资对经济增长具有带动作用，但是经济增长并没有拉动住宅投资；与住宅投资不同，非住宅投资没有带动经济增长，而经济增长却拉动非住宅投资[2]。Harris和Arku研究认为，房地产投资与经济发展之间的关系有三种不同的观点：早期的学者认为房地产投资作为一种近似社会保障支出，在资金状况紧张状态下，会阻碍经济发展；少部分学者认为房地产投资是经济增长所必需的，并限定在特定的环境下；20世纪70年代以后越来越多的学者认为房地产投资推动经济增长[3]。

　　相对于西方，我国的不同学者在吸收和学习国外学者理论成果的同时，结合自己的认识和见解，提出了新的观点。张健和吴存兰认为房地产业通过影响投资拉动经济发展。把对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产视为一种投资行为，以此来吸引技术与资本，拉动经济发展[4]。徐丽杰采用1990—2012年数据，采用协整理论和格兰杰因果检验法研究了河南省城市化、房地产投资与经济增长之间的关系。他认为通过协整理论得出城市化、房地产投资与经济增长存在着平稳发展的关系；而格兰杰因果检验法表明城市化的发展提高了房地产投资，而房地产投资又促进经济增长[5]。焦燕以我国1998—2013年REI与GDP时间序列，采用VAR模型、VEC模型、格兰杰因果检验等计量方法，探讨两者之间存在何种关系，并提出房地产投资与经济增长的对策与建议[6]。国内外学者的研究对房地产投资与经济增长做了研究分析，这些研究为我写论文提供了参考。

　　本论文就是在以上国内外学者研究的基础上，结合河南省房地产业自身的发展特点来讨论发展现状及存在问题，并提出解决措施。

　　三、河南省房地产投资与经济发展现状

　　(一)河南省房地产投资发展现状

　　随着经济的快速发展，河南省房地产行业发展迅速，总体上占全年生产总值保持基本稳定增长的趋势，从2018年房地产行业对GDP的贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重约15%，对国民经济直接贡献较大。截止2018年，河南省房地产开发投资7015亿元，比上年增长约14.59%，已经占到河南省经济总量的相当比重，成为河南省经济的主要组成部分之一。

　　2019年河南省认真贯彻省委省政府各项决策部署，紧紧围绕“4+4+2”重点工作推进机制，经济运行延续了2018年以来稳中有进的基本态势。前三季度河南省房地产市场运行平稳，商品房开发投资保持较快增长，商品房销售面积平稳增长，商品房去库存卓有成效。从河南省房地产市场运行基本情况了解到：房地产开发投资持续增长，2019年前三季度，河南省房地产开发投资完成5194亿元，比2018年全年房地产开发投资额同比增长7.3%，说明2019年河南省房地产行业发展迅速，且增速较快。

　　(二)河南省经济发展现状

　　从总体上看，河南省经济快速发展且稳中向前，具有保持经济社会持续健康发展的有利条件，经过多年发展，河南省经济总量不断提高，综合竞争实力持续提升，发展基础也更加扎实。河南省作为发展中的城市，随着工业化、城镇化、市场化的快速推进，市场需求空间广阔，发展转型潜力巨大，发展机遇也更加彰显。根据2019年前三季度数据统计，全市生产总值为39055亿元，比上年增长了7.4%，高于全国平均水平1.2个百分点。其中：第一产业增加3589亿元；第二产业增加17853亿元；第三产业增加17612亿元。三次产业结构的百分比为3.6：17.9：17.6。根据图2所示，河南省2008—2018年全年生产总值呈上升趋势，第一产业占比最低且发展缓慢，第二产业占比最高，与第三产业发展趋势大致相同。

　　河南省各个行业发展迅速，对促进经济增长具有积极意义。根据图3所示，工业占比在所有行业中处于领军地位，接下来是农林牧渔业、批发和零售业、建筑业、金融业、房地产业。河南省作为农业大省，同时也是经济增长较快的省份，在依靠投资拉动需求的情况下，房地产行业的发展对河南省经济发展的作用具有何种作用，并在多大程度上具有需求，是我们需要考虑和研究的重点。解决这一问题对河南省经济发展和房地产业的提升具有重要意义。

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　　数据来源：根据历年《河南省年鉴》整理得出

　　图3河南省各个产业占比图例

　　四、河南省房地产投资与经济增长的相互影响

　　通过对河南省房地产投资与经济增长现状的分析，我们可以得出房地产投资与经济增长具有相互促进、相互影响的关系，经济增长决定房地产投资，房地产投资又推动经济的增长。但是房地产投资在推动经济发展的同时，房地产过度投资会对经济产生一定的消极影响。

　　(一)河南省房地产投资对经济发展的影响

　　房地产投资是指以房地产为目标并以此来获取资金的投资行为。河南省地处我国中部，总面积16.7万平方千米，总人口9605万人，面积广阔，人口众多，交通便利，发展房地产行业有着天然的便利条件。河南省房地产投资对经济发展具有重要的影响，本文从以下几点分析：首先，从房地产投资自身来说，河南省房价一路飙升，虽然政府采取相关措施抑制房价，但它所带来的盈利是其他行业所不能比拟的。近年来，房产的升值速度远远超过GDP的上涨速度，不管是作为投资者还是住房者，房地产投资能够在短时间之内获得高额收益，成为带动经济发展的领头羊。同时，房地产行业的繁荣发展，对劳动力的需求也大幅上升，为劳动力提供生存和发展所必需的条件，促进了河南省就业水平的提高。房地产投资对河南省的经济发展发挥着不可替代的作用，不仅能够使房地产行业步入另一个春天，也能够使河南省人民的生活品质提升一个档次。

　　其次，房地产投资在促进河南省经济发展的同时，也成为了政府财政收入的主要来源之一，这已经成为一个不争的事实。我们简单的来说，暂且不考虑房地产对经济的推动作用，仅仅是房地产开发所需要的土地供给，就维持着政府的财政收入。过分哄抬房价，不仅不能提高发展质量，还有可能引发社会危机。有句古语说的不错，欲使之灭亡，必先使之疯狂。在河南省将房产价格哄抬的愈来愈高之时，无疑是加重了每一个年轻人的负担，我们不愿看到一个又一个正值青春年少的青年背负上房奴的称号，况且一旦房地产泡沫破灭，不仅对河南省经济造成前所未有的打击，也很有可能影响其他产业的发展与前景，对河南省整体发展产生不利影响。

　　(二)河南省经济发展对房地产投资的影响

　　河南省经济的快速发展，加快了城市化进程的步伐，同时河南省也在进行大规模的城镇化建设，这些因素的直接后果就是导致人们的购房需求极大的增加。这种利好的局面刺激了房地产开发商的投资积极性，使得市场上的流动资金大规模的向房地产行业聚集。而房地产投资的大力发展，不仅可以促进房地产行业的发展，对其关联行业的发展也起到了带头作用，如建筑业、家具业、家电业等。每卖出一套房子，它必定需要花费一定的装修费用，如果将这些房地产相关行业的拉动一起算上，其对GDP的影响将大大上升，占GDP的比例估计在20%左右[7]。暂且不考虑其他行业自身所产生的效益，就其与房地产行业的互补关系来说，就增加了经济利润。统计对所有行业的数据，每100元的房地产供给，会影响320元的总产出。由此看出，房地产投资对经济发展起着助推器的作用。

　　房地产是我国的支柱性产业之一，对我国的经济发展至关重要，但是随着房地产价格的不断提高，使得房地产行业出现供求结构失衡、过度的投资损害实体经济发展、引起房地产泡沫等问题。河南省房地产行业存在着起步晚、发展快、房价居高不下等特点，同时因为特殊的政策影响，导致房地产行业无法充分发挥市场的积极作用，取而代之的是以政府管控为主的操作模式，因此很容易受到来自外界的不利因素影响，使得河南省过度投资房地产市场而引起泡沫化等问题。过高房地产价格引起的资产泡沫一旦落空，将会影响整个房地产行业的开发商们，不利于全部房地产行业的稳定发展，也无法发挥房地产业对经济增长的带动作用。

　　通过以上分析我们可以得出，河南省房地产投资与经济增长具有相互促进、相互影响的关系，经济增长决定房地产投资，房地产投资又推动经济的增长。但是房地产投资对经济发展既有积极的一面，又有消极的一面。我们应该采取措施扩大房地产投资对经济发展的积极影响，不管是其对自身还是相关行业的带动来说，都发挥着不可替代的作用，对于房地产投资对经济发展的消极影响，尽量避免其产生的弊端。

　　五、河南省房地产投资存在的问题

　　近年来，尽管河南省房地产投资取得了不错的成就，但是随着房地产价格的持续上涨，河南省房地产投资也呈现出了供需结构失衡、损害实体经济发展、造成房地产泡沫、对银行系统的冲击、影响经济增长等问题。

　　(一)供需结构失衡

　　随着经济的快速发展，人民的生活水平不断提高，而且人民对住房条件也愈来愈高。河南省近年来城市化进程加快，农村人口逐渐进入城市，城市人口迅速增加，部分投资者发现房地产行业带来的巨大利润，因此加大对房地产投资力度，使得房地产行业的供需结构发生失衡。再者，房地产地块的规模、选址都是由政府一方进行事先的规划实施，并不是由市场的供需来决定。而且由于贫富差距的不断扩大，高收入家庭越来越多，低收入家庭不降反增的现象也引起了供需结构的失衡。举一个例子来说，高收入家庭原本可以买一套房子，但是资金积累的越多时，便可以买两套房子，但是对于低收入家庭来说，原本支付一套房子对于他们来说就是一件比较困难的事情，加之房价越高，可以买一套房子的资金就会越多，反而连一套房子都买不起。

　　对于供需不平衡这样的情况在房地产中是一种比较常见的现象，它也只是短时期内的一种供需不平衡。因此对于河南省宏观调控来讲，只能以尽量减少其实际的经济波动来进行补救。在房地产行业中如果出现了较为突出的供需矛盾，无法借助市场的力量来弥补，那么就会出现经济危机等现象。针对这种情况政府应采取强制措施进行协调，以免出现更大的社会问题。这种情况造成了房地产行业自身发展迟缓，并且需要一定时期修复和缓和，才能保证市场的正常运行。因此当有矛盾发生时，应该对矛盾进行针对性的化解。习总书记曾强调“去库存、去杠杆、去产能”就是要求其应该在经济正常发展的形势下，将其资金发挥最大性能。我们应遵循河南省社会发展规律，在市场经济快速发展的条件下，不断促进房地产行业自身的发展。

　　(二)过度投资损害实体经济发展

　　目前，河南省房地产业成为巨大的“吸金池”，对实体经济的吸附作用十分明显，在一定程度上损害了实体经济的发展。随着各路资本纷纷投入房地产行业，投资者中不乏有以前做实业的企业家，在目前的形式下，似乎投资房地产比做实业回报更大。对企业而言，利润是最为重要的，只要获取可观的利益，那么这个行业就是有利可图的。因此当一个企业的主营业务的收入低于房地产行业所带来的收入时，那么企业就会将目光转向房地产投资。但是，对于河南省自身发展来说，这显然是不利的，如果一个行业发展迅速就投身到哪一个行业中去，这并不是一个长远发展的计策，或许可以短时间内获得不错的收益，但一定会有坐吃山空的那一天。河南省不仅需要房地产行业带动其他行业的发展，也需要其他行业与房地产行业共同发展，来促进河南省经济的不断提高。不能以发展房地产行业而损害实体经济而发展经济，那么只会守着一堆房子而无所适从。

　　(三)过度投资引起房地产泡沫

　　河南省房价上涨过快，市场泡沫加剧和风险加大，不利于房地产市场稳定发展。根据河南省发展现状了解到，大量资金流向房地产行业，其他生产性行业缺乏足够的资金。一旦房价下降，房地产泡沫破灭，将导致严重的金融危机和经济危机[8]。人类历史上出现过三次房地产泡沫，一次是1926年发生在美国，间接的引发了30年代世界经济危机；一次是1991年日本，这次危机直接导致了日本长达15年的经济萧条，还有一次发生在1997年的东南亚、香港地区，结果使香港地区出现了十几万名的百万“负翁”。这些经历对于我们来说，应该采取措施尽量避免房地产泡沫，以此缓和带给我们的不良影响。在目前，引起房地产泡沫这种现象的主要原因，是有许多买房者受传统观念的制约，认为成家立业需要一套房子作为我们的基础物质保障，没有房子就无法结婚和孕育下一代，这种固守的想法不仅不能够使其尽快拥有属于自己的房子，反而促使房价一路高歌，只增不降。过度投资引发的房地产泡沫，对于一个城市乃至一个国家都是灾难性的影响，因此应避免房地产过度投资所引发的房地产泡沫。

　　(四)房地产信贷高涨对银行系统产生冲击

　　房地产投资很大一部分是间接或直接来源于银行，大部分房地产开发商都选择银行贷款的方式，通过出售房屋获取收入来偿还贷款[9]。而对于个人来说，想要买一套属于自己的房子不想压力太大，都会选择个人贷款买房。这样不管对于房地产开发商还是个人来说都需要向银行借贷资金，满足自己的需求。然而，并不是所有的开发商和个人都能够在贷款期限内还款，一旦有人没有能力还款，便会对银行系统造成打击。目前，处于房价不断飙升的时期，不少人都会利用银行贷款的形式买房，房地产开发商见此利好形势，也必定会加大银行贷款进行房地产开发，如此一来，一旦人们还不起贷款，银行就必定要承担缺失金额的代价，对银行系统造成严重打击。

　　(五)影响经济增长

　　近几年来，河南省经济主要依靠房地产行业的发展，忽略了其他行业的发展，因此加剧了对经济的巨大压力。如果一个城市想要长远发展，需要各个行业均衡、协调发展。各个行业也需要注入创新的想法和理念，不能只依靠一种行业推动整个经济的发展。例如在2008年金融危机的影响下，河南省积极出台相关政策以促进经济增长，虽然在一定程度上缓和了萧条的局面，但是整体经济发展仍较缓慢。更为严重的是，河南省过度依赖房地产行业来促进经济增长，不利于长期经济增长，尤其是不符合党的十九大报告所提出的新时代下中国需要“由高速增长阶段转向高质量发展阶段”的大方向。我们不能以整体经济发展的不利态势来换取一个行业的蓬勃发展，应该共同促进、共同成长，来为河南省的美好将来打下良好的基础。

　　六、促进河南省房地产经济健康发展的建议

　　鉴于房地产行业在国民经济中的重要地位以及存在的问题，既要保证房地产行业的健康的发展，对经济发展产生推动作用，又要防止房地产过快过热的发展，出现房地产泡沫现象，对经济发展产生制约作用，因此必须采取相关措施以促进河南省房地产经济健康发展，现提出以下建议。

　　(一)优化产业结构，促进转型升级

　　河南省作为我国中部大省，房地产行业应该优化产业结构，促进转型升级[10]。一个行业想要长远的发展下去，不仅需要良好的基础，更需要不断的发展进步，汲取社会发展的积极影响，注入新的血液来保证本行业的蓬勃发展。首先，河南省房地产行业应该坚持适度、适量、适时的原则，将房地产开发规模控制在一定范围内，培养新的创新理念，以促进旅游、养老、商业等领域的融合发展。其次，河南省政府也应充分发挥市场的积极作用，统筹兼顾，加大对棚户区改造与市政设施的建设与发展，以此来提升城市品位，彰显河南省形象。最后，统筹规划，积极稳妥推进城中村和棚户区及市政设施建设与发展，不断改善和提升老城区居住品质。同时进一步强化城市规划的调控作用，按照河南省总体规划要求，制定房地产开发中长期发展规划和年度计划，有条不紊的稳步前进。

　　(二)推动实体经济发展，让房价适度回归

　　推动实体经济健康发展，让河南省房价适度回归[11]。首先，应该树立正确的思维导向摆脱对经济的过度依赖，以此来激发工业、商业的积极作用，也应该考虑通过政策实施等方法帮助工业、商业重振旗鼓。其次，应该实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，使资金的流向严格把控在一定的范围之内，以促使资金能够流入到实体经济中。最后，让房价适度回归，减少大众创业创新成本，激发大众创业热情，以此来推动实体经济规模的扩张。因此正确处理房地产行业与实体经济的关系，不仅要促进房地产行业稳中向前，也应保持实体经济的不断发展，使房价适度回归，不至于造成哄抬物价、投机倒把现象的滋生，同时使各行各业繁荣发展，共同促进河南省经济的不断发展。

　　(三)加强日常管理，防控房地产市场风险

　　河南省相关部门应进一步建立和完善房地产市场信息，并对市场监测与趋势进行分析、总结，及时掌握房地产行业发展状况。首先，建立房地产行业组织，聚集各方信息，进行总结归纳，促使房地产市场健康发展。其次，对房地产行业进行日常的研究和判断，使房地产行业始终保持在健康发展阶段，对于房价不正常的增长和下降等现象，及时采取措施进行规避，以免酿成不可避免的损失。最后，汇聚各方力量，尽量避免房地产行业带来的市场风险。

　　(四)扩大监管范围，不断规范市场秩序

　　为促进河南省房地产经济健康发展，需扩大监管范围，及时预测预报，稳定市场预期。应做到以下几点：一是加大市场监管力度。对于用地、囤地、炒地等违法违规行为进行严厉打击。加大惩处投机行为、发布虚假信息等不法行为。二是加强商品房预售监管。公开商品房预售信息，遵循公开公平公正的原则，将已经批准实施的楼盘、房源、价格等及时向社会公布；对于商品房买卖合同进行严格管理，一旦发现虚假商品房买卖合同、进行虚假交易行为等行为进行处罚、吊销资格；对于预售资金进行严格监管，尽量避免资金抽逃、欠薪等事件发生。三是完善信用体系建设，如发现房地产开发企业有信誉差、违规违法等行为，拉入企业黑名单中，对其以后的贷款行为进行严格审查或不再对其贷款，并通报相关单位，并向社会告知。

　　七、结论

　　综上所述，河南省房地产投资与经济增长具有相互促进、相互影响的关系。在房地产投资与经济增长协调发展时，推动房地产投资可以带动社会经济增长，经济的增长在一定程度上也促进了房地产投资。河南省房地产投资虽然发展较快，但是想要持续健康的发展下去，必须找到一条符合自身的发展道路。本文通过对河南省房地产投资与经济增长问题分析，针对供需结构失衡、损害实体经济发展、造成房地产泡沫、对银行系统的冲击、影响经济增长等一系列问题进行探究，提出了优化产业结构，促进转型升级、推动实体经济发展，让房价适度回归、加强日常管理，防控房地产市场风险、扩大监管范围，不断规范市场秩序等对策建议，以此促进河南省房地产投资与经济增长。

　　[作者简介]路雅静(1995—)河南郑州人，天津工业大学公共管理学院硕士研究生，研究方向：土地资源管理。