全生命周期的房地产项目开发成本控制

　　摘要：房地产项目开发的成本控制贯穿于整个项目的始终，根据房地产项目成本控制的原则，以项目自投资决策到产品销售的全生命周期为线索，指出各个阶段的成本控制的要点和途径，以期为房地产项目的成本控制提供参考。

　　关键词：房地产项目开发;成本控制;全生命周期

　　引言

　　在房地产快速发展的时期，项目开发的利润丰厚，不少房地产商并不重视项目开发的成本控制，项目开发成本超预算的现象十分普遍，但在当前经济及房地产新政策实施的形势下，政府行为日益规范，房地产市场已经形成较大规模，市场竞争也更加激烈，房地产行业的微利时代已经到来，房地产开发企业的成本控制对企业的竞争力的提升就显得尤为重要，但部分房地产企业只重视项目施工阶段的成本控制，对于土地的获得、决策、设计以及招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视，并没有站在项目全生命周期的角度来把控项目开发的成本控制，而从房地产项目开发的各个阶段对成本控制的影响来看，决策阶段和设计阶段对成本的影响程度就超过了百分之八十，而之后的建设施工阶段等很容易造成浪费及安全隐患，也必须给予足够的重视，因此房地产项目的成本控制应自项目建设立项到最终产品销售的全生命周期进行控制。

　　一、房地产项目开发成本控制原则

　　房地产开发项目的全生命周期成本控制即对项目的投资决策、设计、工程承发包、工程施工竣工以及产品销售等阶段的成本实施控制，为保证项目成本控制目标的实现，应遵循以下原则：

　　(1)全面控制原则。指全员和全生命周期相统一的控制，控制的对象不能只是涉及实际成本的控制，还应扩大到实际成本期外的各项业务活动;

　　(2)战略重视原则。在房地产的微利时代，各级管理人员都应该对成本控制给予足够的重视，对成本控制相关的工作给予大力支持;

　　(3)效益优先原则。讲求成本控制并不是指所有能减少费用的地方都进行控制，还需考虑投入与产出的比例，对于小投入能换取用户较大青睐的部分，应首先考虑而不是一味的进行成本控制;

　　(4)责、权、利相结合原则。成本控制的效果与责、权、利关系的处理恰当与否有很大关系，在担负责任的同时也享有成本控制的权利，在权利范围内，开支与决策应有一定的自主权;

　　5)目标管理原则。指在项目全生命周期的各个阶段都制定明确的目标、任务和措施，使相关管理人员都清楚了解，并贯彻落实;

　　(6)因地制宜原则。指成本控制的体系需结合实际、灵活应变，使其能够适应各个部门及岗位进行成本控制时的实际需求，切忌生搬硬套。

　　二、房地产项目开发全生命周期各个阶段的成本控制

　　在项目开发的全生命周期中，投资决策阶段的可调整型最大，科学有效的投资决策对成本控制的影响最大;设计阶段也是成本控制的关键阶段，项目的设计方案一旦确认，施工、竣工阶段节约投资的可能性就较小，但是施工阶段也不容忽视，该阶段造成浪费的可能性很大，如果把控不好极可能造成投资超支。

　　1.投资决策阶段成本控制

　　项目投资决策阶段的预算控制对整个项目建设成本有很大影响，在此阶段，项目尚处于不确定的状态，可调整的空间最大，可通过科学选择项目方案，大幅度地调整造价。

　　首先，需组建业务能力较强的团队。在投资决策阶段，一个经验丰富、业务能力强的团队参与投资估算编制工作，可以有效的提高决策的正确性和经济性。该阶段成本控制的内容主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费。团队人员要深入到一线进行充分的市场调研，以动态的视角去观测市场的变化，充分考虑市场、政策、资金等方面的风险情况，保证决策的科学性。

　　2.规划设计阶段成本控制

　　设计阶段将设计方案以图纸的形式确定之后，就基本确定了需要投入的各种要素，之后想要节约投资空间就很小了，一个成功的设计方案可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加，所以该阶段对成本控制的影响很大。

　　为了确保设计方案的正确性和有效性，可以采取以下措施：(1)实行设计招标，评比最优设计方案。(2)实施设计监理制度。(3)开展限额设计，控制项目总费用。(4)利用合同管理，严格控制成本。(5)减少设计变更费用，加强设计变更管理。(6)实行风险激励机制，调动设计人员的积极性和主动性。

　　3.项目招投标阶段成本控制

　　建设项目实行工程招投标制，不仅引入了市场竞争机制，有效的降低了工程造价，还能防止建设单位的一些暗箱操作。这个阶段的工作质量将直接影响到后期的成本管理和结算工作。针对建设工程招标实施过程中存在的问题，有效提高该阶段的成本控制效果，可以通过以下几个途径：(1)招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。(2)招标文件应增加专家审核过程。(3)做好招标文件的编制工作。(4)采取有效措施防止投标单位串标，如不限制投标企业的数量、采取经评审的最低价法和设最高限价等。

　　4.施工、竣工阶段成本控制

　　施工阶段是房地产开发项目的实体建设过程，该阶段集中投入大量的资金和各种资源，是工程建设的一个重要阶段，在这一阶段虽然节约投资的可能性已经较小，但造成资源浪费的可能性很大，因而，施工阶段的成本控制工作，在工程建设成本管理中仍然不可轻视。施工阶段控制的重点有一下几个方面：(1)加强合同管理，严格控制设计变更。(2)加强现场管理工作以及设备和材料的管理。(3)加强工程款的支付管理。

　　竣工阶段成本控制的核心工作是根据合同及有关的变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料等进行竣工验收、核算工程量及结算。应严格把控工程竣工验收，做好移交工作。并且严格审查工程竣工结算，经审查核定的工程竣工结算是测定工程建设成本的依据，也是项目验收后，编制竣工决算的依据。

　　5.产品销售阶段成本控制

　　房地产项目开发的最终目的是为了销售，产品销售情况的好坏，也在一定程度上影响到企业的资金周转状况，销售阶段的成本控制内容主要包括广告费用管理、销售人员工资及佣金以及销售活动费用等，该阶段成本控制应注重效益优先原则，注重投入产出比。

　　在广告投放方面，应定位好目标受众，找出业主青睐的独特销售点，进行广告投放，并且重视媒体组合、精准定位目标客户，避免无效广告带来的成本浪费。

　　结语

　　成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从投资决策、规划设计、招投标、建设施工、竣工结算、产品销售全生命周期，对提高投资效益和管理水平起着重要作用。对于成本控制，要有全局的观念，要让成本控制渗透到项目生命周期的每一个阶段，实现观念的转变，更多的注重现代效益，而不仅仅只是节约，这样才能在房地产的微利时代，努力提升企业竞争力，从日益激烈的竞争中脱颖而出。