房地产销售-房地产销控中的策略分析

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• 天晴0608

  房地产销-房地产销控中的策略分析
  
  　　楼盘置业者经常能在房产尾盘的销广告中看到如下字样：隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货，那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑；如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品，那么当初所谓的“销控”是否隐瞒了事实，将尚未的单元“销控”为已经，这对于那些在先却无法买到“精品保留单元”的购房者公平吗？它是否涉及到个人消费知情权的问题？销控仅仅是为了防止滞留差的户型，同时维持销回笼节奏吗？笔者试探者做如下分析：
  　　1、什么是楼盘销控制
  　　在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销控制。
  　　当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。
  　　2、销控制产生的背景和作用
  　　销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销收入，所以要控制好销节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内的销量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的几率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销策划和销控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。

  浏览 373赞 129时间 2024-01-01
• 老幺2010

  足不出户，业务大增，是最好的。

  浏览 309赞 143时间 2023-11-29
• 福娃小宝贝

  好高深好绕嘴的问题丫。不明白，明白者上！

  浏览 419赞 76时间 2023-04-13