房地产毕业论文

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• 『刻骨銘心』%

  论房价持久战
  　　中国的楼市，有房产商、经济学家、某些官员、房产中介等大量的谎言，也有一些房的无奈之语。在本人博客中，已经就大多数房价要继续上涨的扯淡一一加以批驳：
  　　1、土地的稀缺性谎言：土地当然是稀缺的，可是更是稀缺的。如果仅此原因房价要涨的话，那再涨10万倍，仍不能改变土地稀缺的事实。其实任何一种商品都是稀缺的。铁矿、石油，都是越用越少。
  　　2、城市化拉高房价的谎言：中国的城市化是必然的，可是农民买得起城市的商品房吗？所以要城市化，房价必然大跌。
  　　3、升值拉高房价的谎言：美元年利率比高出2.46个百分点，就是一年升2.46%以上的，把美元换民币才有收益，并且要扣除货币兑换费用。如果通过炒房获利的话，还要扣除契税（目前北京是3%，则一买一卖就是6%，上海是1.5%，《契税暂行条例》规定的范围是3%-5%，低于3%的会随时恢复到法定水平）、营业税（五年内5%）、所得税、中介费。同时，对美元是升值的，对欧元却是贬值的。人家外国基金是不是象一些糊涂的，不喜欢深入思考的中国傻老百姓那样笨呢？外国基金是在几年前买中国房产还是现在买？现在是抛获利，还是买入？正巧，今天2007年7月18日（本文其实已经完成至少三个月了）的《东方早报》报道“上海经贸委公布的表示，上半年房地产行业上海吸引外资合同金额为11.08亿美元，同比下降41.03%”，是什么意思，想想吧。
  　　4、国际化大的谎言：现在不少人，包括一些有识之士，认为上海是国际化大。简直笑人了。国际市大有几项标准，上海符合了几项？去对照一下嘛。就算不知道的话，难道不想想周围的人有多少收入水平达到了国际化大的标准？纽约是国际化大，去年华尔街的分红就超过了A股所有上市公司的利润，上海呢？有10%的人年收入超过10万吗？
  　　这些批驳文章均在我的博客中，并被各网站和论坛广泛转载，搜索我的名字即可得到。
  　　中国的房价一定会跌的，一定！详细理由可以参考我的《中国房价必跌的40个理由》，约有15000字，这是我所知道的中国最全面，最有理有据的阐述房价必跌的文章。也曾看到不少房价必然上涨的N个理由，房价不可能下跌的N个理由，基本上就是干嚎，要么根本没有理由，要么就是钢丝绳上的鸡蛋。并且从最近中国房价重新上涨的态势来看，房价硬着陆，并引发经济的概率比较大，非常大。列宁说：必须要有勇气正视无情的真理。而这些年来的房价调控，其实是空调，一方面地方阳奉阴违；另一方面中央没有魄力，怕破灭的可怕后果，不敢正视这个问题。这是没有用的，一个脓包，不看它并不表示不存在，不去挤的结果是变得更大，最后不得不挤的时候，会造成更大的疼痛。
  　　而中国房价下跌之路，也必然要经历过度上涨、价格相持、持续下跌三个阶段。
  　　1、房价过度上涨阶段：任何一种商品的价格由其价值决定，同时受供求关系的影响。所以价格明显高于价值的情形不可能持续存在，价格一定破灭。马克思说：一时有20%的利润，资本就活跃起来。所以当市场价格不断上涨的时候，就吸引众多资金参与投机，并有实际需要房子的人为避免以后以高价买入，实现低成本买入而提前，于是价格一定会涨过合理价位，价超所值。这和股市是一样的。这里可以参考惯性理论。一种商品，生产周期越长，社会投入的资金越多，它上涨或下跌的状态就越难改变。上涨的时候，很难停下来。于是虽然中国的房价早就有了，可是楼市的量的大幅增长不可能在短期内实现，炒房人、买房人、银行贷款的大量介入，也足以推动房价的持续上涨。
  　　2、房价相持阶段。这时的量远比以前多，而社会力已经被大量消耗，新的力短期难以形成；因房价不再持续快速上涨，炒房人和未来才有需求的人，因不再预期未来房价象以前一样上涨，不再急于入市，而是观望；原来买得起的人，因房价上涨，无力；营业税、所得税的征收极大了投资购房；外资政策的减少了洋鬼子的需求量；银行利率几次提高增加了买房的成本；银行存款准备金率的提高抑制了银行贷款数量的增长；股市大涨分流了进入楼市的资金；对大户型的导致同一块土地可以建成更多的房屋……还有其他各种因素，虽然单个因素不能让房价明显地下跌，但量变终于成为质变，房价总会进入基本不涨，基本不跌的僵持状态。
  　　3、房价下跌阶段。当初推动房价上涨的因素陆续不再起作用，而推动房价下跌的因素开始起作用。如原本利率很低，现在利率有所提高；原来炒房有利润，而房价处于相持阶段后，不再有明显的利润，同时还要缴交营业税和所得税，这样原本为炒房人准备的量就大大多余了，并且有房在手的炒房人因还贷增加，市场略有下跌或不再上涨，不再有房价大涨抛取得利的预期，又有物业费等现金流的支出，导致部分明智的炒房人选择抛，同样增加了市场供给；原先提前的力已经被提前透支；一旦房价开始下跌，有住房需求的人因预期未来更便宜而延迟，更减少了市场需求量……总之高房价将无可奈何花落去，开始持续漫长的下跌。
  　　这里要说明的是，指望短期内房价跌是不现实的，也是不可能发生的。拿来说，房价连续下跌十五年左右，下跌幅度是70%左右；中国1997年开始，连续下跌了6年左右，跌幅达65%；中国下跌约10年，跌幅也在50%以上；就是广州，在约2003年开始上涨之前，连续下跌8年。房子这种商品有远比其他商品有更大的价格惯性。一旦上涨的势头形成，会持续上涨很多年，涨幅在一倍以上，而一旦下跌，也不可能一个月两个月就跌到位。不管是什么商品，其上涨和下跌的时间是相称的。房子之所以不能在短期内涨和跌是因为房子的生产周期比较长，一个楼盘从拿地到出，要两三年时间，所以市场上量不能在短期内发生明显的改变，这样因供不应求而上涨后，因量的增加不是几个月的事情，所以供不应求的状态很持续较长时间，也就能涨很长时间。这是中国，也是美国、澳大利亚、欧洲、等地区已经反复验证的事情。而下跌，因为量的下跌，也不是马上会实现的，已经在建的楼盘多半会建成，而不是选择损失巨大的烂尾楼，则供大于求的状态不可能马上改变，价格也会持续下跌。
  　　而有些商品的价格能快涨快跌，主要也是因生产周期短。假如一个地方的呼拉圈因某种宣传效应或明星效应，一个月价格上涨2倍，则生产厂家马上一天24小时加班生产，而其他厂家也会建生产线，不要一个月，市场量增加2倍并不是难事，很快会供大于求，则在一个月内价格下跌80%也是很正常的。
  　　在抗日战争的时候，有些人看不到抗日战争胜利的必然结局，于是选择做亡国，甚至汉，要么在战场上成为鬼子的炮灰，要么在抗战结束后被秋后算账，典型的如臭不要脸的川岛芳子。而目前有些人，不了解房地产市场发展规律，以为房价只涨不跌，选择做了房。在重大决策面前，不努力探寻事物的客观规律，详细了解客观情况，并思考，结果未必如李嘉诚说的“房价上涨的时候未必会人，房价下跌的时候却一定会人”一样，不过破财是不可避免的。就好比广西北海的地价，曾从100万元/亩跌到5万元/亩，那么在高位买进的人，怎么会不破财呢？
  　　上次公布《理财的正面与反面教材》后，那个非常富有，收入颇丰，但仍租房住上海年青人，前两天在网上又碰到他，给他我那个文章的链接，他说已经看到了。另提到最近有两天接待几个从来的人，其中一个是老板，自然非常有钱，可是他们从广场看完展览后，去河南路的酒店，居然是走了20多分钟去的。在他们看来，能走到的地方决不做出租车。我在我博客中反复提到几个例子：比尔盖茨因为嫌停车费贵而把车子开走；李嘉诚穿的是七年前买的皮鞋，戴的是普遍的精工手表；索罗斯的西装是四十年（具体时间忘了）前买的。奇怪的是人均储蓄存款只有14000元（注意，占中国人口0.5%左右的人占有了中国近60%的财富）的中国穷光蛋们，居然在买房子。（就我个人而言，虽然目前可以全额付款在上海买套小一些差一些的破房子，不过，就算我有1亿元，也不会买。就是价格下跌50%，我买房的概率也小于30%。）
  　　以后房价下跌一半左右以后，请这些房不要骂银行，不要骂建设部，也不要骂房产商，因为他们没有用架在你们的脖子上你们买房。

  浏览 369赞 70时间 2022-12-09
• linyuzhu313

  那您的还要设计吗？

  浏览 292赞 70时间 2022-06-27