营改增对房地产开发企业有什么影响

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• 夏侯将军YY

  房地产行业税负或下降15%，但也对企业的管理提出了更高要求。

  实行“营改增”后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题。

  在“营改增”之前，房地产业营业税平均比例为5.5%，“营改增”后土地成本不计入销额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。

  经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，“营改增”将改善企业毛利水平，大部分房地产企业毛利率均在均衡点以下，因此，“营改增”对大多数房地产企业起到了减负的效果，但也对企业的管理提出了更高要求。

  扩展：
  

  营改增之后对二手房交易者的影响：

  通过营改增实现减负的不只房地产企业，还有二手房交易者。营业税改征增值税后，个人不足两年的住房对外销的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将两年以上（含2年）的住房对外销的，免征增值税。

  而且即便税率相同，由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会略低。市民两年内住房，如果销额总价100万元，本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算，把100万元视作含税销额；

  那么不含税销额就是：100÷（1+0.05） =95.24万元，即4.76万元是应缴纳增值税额，相比原营业税征收办法少了0.24万元。

  参考来源：网-“营改增”全面铺开后 房地产行业税负或下降15%

  浏览 186赞 92时间 2022-06-23
• 火辣小白羊
  浏览 465赞 144时间 2022-05-13
• 张小电1301

  营改增”可能对房地产开发企业产生的影响如下：
  1. 税收负担与经营成本的影响
  1，房地产开发企业在开发建设、销及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在： a. 开发建设阶段：建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材）,按照营业税率3%计征 b. 及销阶段：无形资产（土地使用权），销不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照及销的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税 c. 持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税 结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 “不减反增”。 2. 财务管理与会计处理的影响 “营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在第四部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、管理产生直接影响，主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销与混合销行为的转变处理问题。 3. 企业融资与现金流的影响 由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预制，营业税在确认预收入的当期就要缴纳，占用流动资金，无形资产、销不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。

  浏览 382赞 89时间 2022-01-22
• 薛苏一世

  自二零一六年五月一日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。改革对房地产企业的影响有以下两点：
  

  1. 房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。

  2. 改革会对房企财务管理与会计处理产生影响 。一方面房企会要求自身财会人员加强宏观财务管理，另外会对房地产开发企业的具体会计处理、管理产生直接影响。
     

  3. 企业融资与现金流的影响。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。

  除了对房企的影响，营改增还会对居民购房产生不小的影响，主要有以下三点：
  

  1. 伴随企业加入置业大，将会有更多有能力有动力的企业去投资房地产物业，优质住宅地产可能会出现抢购潮。

  2. 营改增以后，二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，鼓励交易、增进流通。

  3. 对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负比较大。

  浏览 493赞 152时间 2021-10-26