房地产开发企业各种税金如何入账

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  一取得土地环节
  开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。
  1、契税
  应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)
  2、印花税
  应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
  印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱
  二　建设开发环节
  取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。
  1、土地使用税
  应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
  2、印花税
  常见的合同如下：
  印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱+建筑安装工程承包合同金额×0.3‱+借款合同金额×0.05‱
  三销环节
  取得预证后进行预，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
  1、增值税
  增值税分别要在预征和实际开清算两个环节缴纳。
  注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。
  2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
  预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。
  3、土地增值税(预缴)
  预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率
  预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%
  4、印花税
  印花税税额=商品房销合同金额×5‱
  5、企业所得税
  销未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
  待开发产品完工后，及时结算此前销的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
  四土地增值税清算环节
  项目全部竣工并完成销，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。
  应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数-预缴税额
  增值税简易计税：清算收入=含税销收入/(1+5%)
  增值税一般计税：清算收入=(含税销收入+允许扣除的土地价款×11%)/(1+11%)
  增值额=清算收入-(土地出让金及契税+房地产开发成本)×120%-房地产开发费用-印花税-城建税及教育费附加
  备注：
  ①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。

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