对《民法典》中“居住权”的研究

　　摘要：在社会经济迅速发展的大环境下，廉租房和经济适用房等已无法有效满足弱势群体的居住要求。《民法典》物权编中“居住权”的设置不仅保障了房屋租赁的灵活性以及商品房买卖的平稳性，而且还可以避免以往二元化房屋供应机制存在的不足，在“住有所居”目标的实现方面有着极其重要的价值。基于此，本文就《民法典》中的“居住权”进行深入的研究。

　　关键词：《民法典》；居住权；物权

　　1.引言

　　《民法典》中“居住权”的设置，旨在从根本上保护好弱势人群的基本居住权益；应当立足于社会性“居住权”，然而也不可抵制投资性的“居住权”。在《民法典》中，不只是物权编中有关于“居住权”的内容，继承编、婚姻家庭编等所明确的扶养义务和赡养义务等同样可用作设置“居住权”的相关依据。在《民法典》的具体执行环节，法院可经由裁判途径为既定主体设置“居住权”，不但遵守了物权法的有关规定，而且还可以有效填补《民法典》物权编对于“居住权”设定存在的部分缺陷。

　　2.“居住权”概述

　　“居住权”是有着悠久历史的法律制度，其最早出现在古罗马的家庭关系和婚姻关系当中，根本目标在于化解没有继承权同时已不具备劳动能力人员的生活问题。正常状况下，“居住权”主要指的是权利人能够在生活所需范畴内，出于居住需求，对他人房屋的部分或者全部享有使用及占有的权利。以“居住权”的人身特性为基础，其特点可概括为以下几点：第一，居住权属物权范畴，具备排他性特点；第二，居住权意在解决居住权人的生活问题，具备救助性特点，通常是无偿取得的，居住权人并不需要向房屋所有者支付任何费用；第三，居住权的权能主要包含利用和占有，并不涉及收益；第四，居住权有着特定的主体，通常情况下是自然人，法人或者其它组织不可作为主体。

　　3.《民法典》中“居住权”的相关条款

　　自2021年1月1日起，《民法典》正式开始执行；《民法典》的出台和实施涉及方方面面的内容，更发挥出无可替代的重要作用，比如“居住权”的相关规定有效保障了广大民众的居住利益。在《民法典》物权编中，通过专章的方式界定了“居住权”，具体规定如下：

　　第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

　　4.《民法典》“居住权”適用应注意的问题

　　4.1“居住权”能否设定抵押的问题

　　《民法典》明确规定“居住权”不可进行转让，然而针对“居住权”是否能够用于抵押并未说明。对于“居住权”的抵押问题，现做以下思考：一方面，因为抵押权主要是通过变卖、拍卖以及折价等方式而实现，必定会造成抵押物权的变化，所以，法律明确不得转让或者流通的财产不可设定抵押权。我们国家当前实行的规范就有此方面的内容，因此居住权是不可进行转让的，自然而然也就不可用作抵押。另一方面，“居住权”属于人役权范畴，具备极强的人身依附特征；而抵押权的转入和实现相似，都会造成主体的变化，此既违反了“居住权”的本质，又背离了设置“居住权”的初衷，因此“居住权”不可进行抵押。

　　4.2“居住权”滥用的问题

　　“居住权”的根本目标在于解决人们的居住问题，针对超出该目标范畴的行为，法律是否应该给予房屋所有者限制此种行为的权利？因为用益物权具有独立性的特征，然而其实际上是对于所有权的约束，能够与所有权人进行对抗。在居住权人做出超出范畴的举动时，如何确保房屋所有者的合法权益呢？此在现行法律体系中，仍属于“真空地带”。例如：居住权人在行使居住权的过程中对房屋所有者的有权造成影响，比如将房屋转租给他人，或者在没有经得房屋所有者的同意下而转让居住权，又或是通过房屋进行盈利性的活动。

　　4.3“居住权”的财产属性问题

　　“居住权”出自于罗马法，属人役权范围，罗马法中的“居住权”体系具备人身性、排他性、无偿性、长久性以及伦理性等诸多特征，此些特征在中国的《民法典》中也有相应的传承和发展。《民法典》中“居住权”的财产属性主要反映为“有效实现广大民众的日常生活居住需求”。如此的条文规定将“居住权”的财产价值界定为“雪中送炭”，而针对超过“居住需求”的额外需求，则就不适用“居住权”来解决问题。除此以外，唯有自然人才会产生生活居住方面的需求，然而企业或者其它组织则不可能形成此种需求，所以其不会成为“居住权”的主体。从现行《民法典》中“居住权”制度来看，其适用范畴相对狭窄；在学习参考国外先进法律体系的同时，也应该根据国内的实际情况对其进行突破和创新。对于《民法典》中的“居住权”而言，需要适当加强其财产属性，许可房屋所有者在特定环境下意思自治，全面利用好“居住权”具有的财产价值，提高“居住权”的流通性，进而充分发挥效用。

　　5.结论

　　综上所述，“居住权”被纳入《民法典》有效回应了确保广大民众“住有所居”的目标要求；除此以外，还打开了我们国家创设人役权制度的“大门”，在既定人群利益维护、房屋功能全面发挥方面有着十分重要的意义。然而，目前我们国家的“居住权”体系才刚起步，依然有很大的完善空间。未来，在“居住权”适用过程中，应当重点关注能否设定抵押、权利滥用以及财产属性等各类问题，以确保“居住权”更好的适用。