物业管理价格机制

　　我国的物业管理，自20世纪90年代产生，发展至今已有20多年的历史，被誉为新兴朝阳产业。随着时代发展，我国的物业管理行业已初具规模。行业的发展现状造成了我国物业管理实践先行于理论的情况，现有研究多用于解决现实问题。根据对核心期刊的统计发现，讨论主题中，物业管理的价格机制问题居于前列，占到31%。物业管理具有极强的市场化、社会化特征，物业服务作为市场化背景下由物业公司所提供的商品，与其他商品一样具有价值，价格作为价值的货币表现，与供求、竞争三者共同构成物业管理市场。价格机制是最敏感、有效的市场调节机制，它可以通过价格信号调节供求关系，配置生产要素资源，因此处于物业管理市场的核心地位。激烈的市场竞争要求物业管理公司提高服务质量、增加服务内容，物业价格体制却难以动态适应，成为了制约物业管理行业发展的主要因素。因此，研究物业管理价格机制问题，是观察物业管理行业发展的直接切入点。

　　物业服务特点与相应价格机制问题

　　服务与管理是物业管理的两项核心内容。物业管理的价格机制问题，跟物业服务本身的特点是密不可分的，下面我们就物业管理的特点与其相应价格机制的问题一一进行分析。

　　服务多样性与价格非机动性。物业管理所要提供的服务要根据物业本身特点，物业所处周边环境，业主特殊情况等，提供相适应的服务，采取针对性的管理手段。物业需求决定了物业服务的多样性。然而在物业服务公司扩大服务范围，提高服务质量的同时，物业服务价格却无法及时根据供求关系进行调整。应当说价格是供求控制的信号，质优价高抑制消费，质低价低抑制生产。在物业管理领域我们却看到，普通居民物业和政策性住房物业的较低收费标准，并未抑制低端物业市场的发展。而高端物业品牌的稀少，也和人们日益增长的优质服务需求相去甚远。价格的非机动性与物业服务需求的不匹配，造成了价格机制无法对供求管理起到调整作用。

　　服务公共性与价格认知。物业管理主要面向的对象，是公共部分。对业主个人或特别提供的服务，属于在公共服务基础工作上的延伸。公共设施和设备具有公益性质，缺乏不会影响业主基本生活，只能降低其生活质量。这种对于服务内容的不同理解和客户满意程度的差异，反映到价格上，就成为了对于物业服务价格的认知差别。物业公司制定收费标准时，会有逐利的思想，不利于保护业主利益，业主也倾向于怀疑收费标准的合理性，从而采取拒交物业费等做法。买卖双方对于同一商品或服务价格诉求的认知差异，造成了物业管理价格机制中难以调和的矛盾。

　　服务持续性与价格真实性。在物业管理的过程中，从前期介入、承接验收再到日常管理，物业公司与业主是持续性的合作关系。然而随着水、电、气等能源资源的逐年上调及劳动用工成本的加大，推动了物业服务成本的刚性增长。同时由于物业定价基本上由开发商或物业公司掌握主动权，物价部门还没有形成良好的监管机制，因此定价随意。造成了物业服务的真实价值难以评判。物业服务的持续性和物业价格长期缺乏弹性，造成了价格无法对物业服务价值进行真实反映。

　　物业管理价格机制的完善

　　价格机制的完善，应从机制的形成、运行和调控过程中寻找问题，加强改善。价格机制的相关要素也应在前期进行考虑。首先是按质论价，物业服务作为商品，也应遵循市场化原则，按需提供，质价相符。第二是定价方式的确定，目前物业收费的酬金制和包干制是比较常见的做法，如何根据我国国情制定合理的酬金比率，是需要考虑的问题。第三是要考虑业主的经济承受能力，物业管理服务具有公共性，应协调业主和物业公司的利益关系，如采用预算定额等方法控制管理成本，让业主享受物美价廉的服务。第四是应有利于行业长远发展，物业管理作为年轻的朝阳产业，经历了各种政策法规的逐步制定和完善，明确服务内容，确定服务价格标准，有利于物业管理行业的发展。根据以上要素，我们针对价格机制形成的不同阶段，提出改善建议。

　　完善物业管理价格形成机制。物业管理价格的形成，涉及到物业公司、政府、业主三方面。具体应由政府主管部门营造市场化环境，通过集中招投标的方式确定物业公司，使其展开公开竞争。在确定具体物业管理服务价格时，业主应成立业主委员会进行监督，针对不同业主的特殊需求，也可以进行差别定价。这种方式使得政府可以公开监管市场价格，也考虑了不同业主的不同经济能力。

　　完善物业管理价格运行机制。物业管理公司在竞争激烈的招投标环境下，应导入现代企业的运行机制，明确岗位责任，畅通工作流程，提高服务质量。积极和业主进行沟通，保证管理工作的透明度。同时应鼓励物业公司在公共设施区域开展多种经营，用经营所得收入弥补亏损并冲抵一部分业主服务费用。

　　完善物业管理价格调控机制。健全的法规政策，是物业管理价格调控的保障。相关的物业管理行业协会应发挥其监管作用。对不同用途的管理费用采用不同的监管方式：如维护型费用应执行严格的审批流程并及时公告，对于经营型费用应接受消费者和物价部门监督，对于维修费用应单独立账，定期公布。作者： 邱江陵